Türkiye genelinde emlak rayiç bedellerinin güncellenmesi, başta ev sahipleri olmak üzere gayrimenkul alım-satım süreçlerinde taraf olan milyonlarca vatandaşı yakından ilgilendiriyor. Bazı bölgelerde 10 kata varan artışlarla gündeme gelen yeni değerler, emlak vergisinden tapu harçlarına kadar pek çok vergi kaleminde ciddi değişikliklerin habercisi oldu.
Yeni düzenlemelerin ardından gündeme taşınan soru işaretlerini, Hukukçu Mustafa Zafer, TGRT Haber’e yaptığı özel değerlendirmede detaylarıyla yanıtladı. TGRT Haber Özel Haberler Şefi Emir Yücel’in sorularını yanıtlayan Zafer, takdir komisyonlarının nasıl çalıştığından itiraz süreçlerine kadar birçok konuda önemli açıklamalarda bulundu.
EMLAK VERGİSİNDE YAŞANAN ARTIŞIN YASAL DAYANAĞI NEDİR?
4 YILDA BİR YENİDEN HESAPLANIR
Zafer, emlak rayiç bedellerinde yaşanan artışın temelinde Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesinin bulunduğunu belirtti. Bu maddeye göre, emlak vergisine esas olan matrahlar her dört yılda bir yeniden değerlendirmeye alınmakta. Yapılan bu hesaplama, belirlendiği yıl ile birlikte sonraki üç yıl boyunca geçerli kabul ediliyor.
TAKDİR KOMİSYONLARI KİMLERDEN OLUŞUR?
Emlak değerlerini belirleme yetkisi bulunan takdir komisyonları; illerde defterdar, ilçelerde ise malmüdürü (veya varsa müstakil vergi dairesi müdürü) ya da bu görevlilerin yetkilendireceği bir memurun başkanlığında toplanıyor. Komisyon, ayrıca vergi dairesinin yetkili iki memuru ve seçilmiş iki sivil üyeden oluşuyor.
TAKDİR KOMİSYONLARI NEYE GÖRE METREKARE FİYATINI BELİRLER?
Zafer’in verdiği bilgilere göre, bir gayrimenkulün rayiç değeri belirlenirken, bulunduğu şehir, mahalle, çevresindeki sosyal imkanlar ve ulaşım olanakları gibi birçok kriter dikkate alınıyor. Aynı zamanda binanın yaşı ve yıpranma payı da hesaplamaya dahil ediliyor.
Değer tespiti yapılırken, aynı bölgede yer alan ve benzer özelliklere sahip (inşaat yapısı, cephe durumu, inşaat tekniği gibi) en az üç gayrimenkulün metrekare satış değeri tespit ediliyor. Bu değerler ve metrekare büyüklükleri toplanarak, toplam rayiç bedel toplam metrekareye bölünüyor. Elde edilen sonuç metrekare başına rayiç bedeli oluşturuyor.
YENİ RAYİÇ BEDELİ NEREDEN ÖĞRENEBİLİRİM?
Gayrimenkul sahiplerine yeni rayiç bedeller hakkında bireysel bildirim yapılmayacak. Bu nedenle vatandaşların, taşınmazlarının bulunduğu ilçenin belediyesinden ya da ilgili mahalle muhtarlıklarında ilan edilen askı listelerinden metrekare birim fiyatlarındaki değişiklikleri takip etmeleri gerekiyor.
YENİ RAYİÇ DEĞERLER HANGİ VERGİ KALEMLERİNİ ETKİLEYECEK?
Zafer’in açıklamalarına göre, takdir komisyonları tarafından belirlenen yeni rayiç değerler yalnızca emlak vergisini değil, aynı zamanda tapu harçlarını, veraset ve intikal vergisini, değerli konut vergisini, gelir ve kurumlar vergisini ile katma değer vergisini de doğrudan etkiliyor.
Bu kapsamda mükellefler yalnızca emlak vergisinde değil, taşınmaz devri ya da miras gibi işlemler sırasında da daha yüksek vergi ödemekle karşı karşıya kalabilir.
İTİRAZ MERCİ VE SÜRESİ NE KADARDIR?
ÇIKAN VERGİ MİKTARINA İTİRAZ EDEBİLİRSİNİZ
Vatandaşlar, yeni rayiç bedellerin yüksek olduğu kanaatindeyse, emsal taşınmazlardaki artışlara karşı Vergi Mahkemesi’ne başvurarak itiraz edebilir. İtiraz süresi, artışın öğrenilmesinden itibaren 30 gün olarak belirlenmiş durumda.
Mustafa Zafer’in vurguladığı üzere, şu anda adli tatil süreci içinde bulunulduğundan dolayı, bu tür davalar 8 Eylül 2025 tarihinden itibaren açılabilecek. Öte yandan, mükellefe resmi bir bildirim yapılmamışsa, 31 Aralık 2025 tarihine kadar da Vergi Mahkemelerine başvurular gerçekleştirilebilecek.
Yeni rayiç bedellerin açıklanmasıyla birlikte birçok mükellef, hem mevcut gayrimenkulleri hem de yeni alım süreçleri açısından daha yüksek vergi yükleriyle karşı karşıya kalacak. Özellikle tapu işlemleri, miras devirleri ve yüksek değerli konutlar için bu artışların etkisi önümüzdeki dönemde daha da hissedilecek. İtiraz süresi ve yöntemleri konusunda bilinçli hareket edilmesi ise vatandaşların hak kaybı yaşamaması adına büyük önem taşıyor.
RAYİÇ BEDEL NEDİR?
Rayiç bedel, bir gayrimenkulün, serbest piyasa koşullarında alıcı ve satıcı arasında gerçekleşmesi muhtemel ortalama satış değerini ifade eder. Diğer bir deyişle, bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsalleri dikkate alınarak biçilen tahmini piyasa değeridir.
Türkiye’de emlak vergisi, tapu harçları, veraset ve intikal gibi işlemler sırasında önemli bir referans noktası olan rayiç bedel, aynı zamanda birçok vergi kaleminin de temelini oluşturur. Her dört yılda bir Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesi uyarınca güncellenir ve geçerlilik kazanır.
RAYİÇ BEDEL NEREDEN ALINIR?
Rayiç bedel bilgisi, taşınmaz sahibine doğrudan bildirilmez. Bu nedenle, mükelleflerin kendi gayrimenkullerine ilişkin rayiç değerleri öğrenmek için ilgili kurumlara başvurmaları gerekir. Rayiç bedel bilgileri;
- Taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesinden,
- Mahalle muhtarlıklarında ilan edilen askı listelerinden
öğrenilebilir.
Belediyelerde yer alan emlak servisleri, mükelleflerin rayiç bedel sorgulaması yapabileceği birincil resmi mercilerdir. Bazı büyükşehir belediyeleri bu hizmeti e-belediye sistemleri üzerinden çevrim içi olarak da sunmaktadır.
RAYİÇ BEDEL NASIL HESAPLANIR?
Rayiç bedelin belirlenme süreci, Takdir Komisyonları tarafından yürütülür. Bu komisyonlar; defterdar, malmüdürü ya da vergi dairesi müdürü başkanlığında, ilgili vergi dairesinden iki memur ve seçilmiş iki sivil üyeden oluşur.
Hesaplama aşamasında dikkate alınan temel kriterler şunlardır:
- Gayrimenkulün bulunduğu il, ilçe, mahalle gibi lokasyon özellikleri,
- Çevresindeki sosyal donatılar, altyapı ve ulaşım imkanları,
- Binanın yaşı ve yıpranma payı,
- İnşaat kalitesi, cephesi ve yapı türü gibi teknik detaylar.
Komisyon, bölgede yer alan ve benzer özelliklere sahip en az üç konutun metrekare satış değerini esas alır. Bu konutların toplam rayiç bedeli ile toplam metrekare değeri hesaplanır. Ardından bu iki toplam birbirine bölünerek ortalama metrekare başına rayiç bedel ortaya çıkar. Bu bedel, ilgili bölgedeki tüm taşınmazlar için baz alınır.