Kira ilişkileri, toplumsal yaşamın en yaygın sözleşme türlerinden biridir ve ekonomik koşullardaki değişim, kira bedellerinin belirlenmesinde önemli rol oynar. Türkiye’de son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon oranları ve konut arz-talep dengesizliği, kira artışlarının gündemde önemli bir yer edinmesine neden olmuştur. Bu gelişmeler, kiracıların korunması amacıyla getirilen sınırlayıcı düzenlemeleri beraberinde getirmiştir.
Kira artışlarına ilişkin temel yasal düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer almaktadır. Buna göre, kira bedelinde yapılacak artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Bu hüküm, taraflar arasındaki sözleşme özgürlüğünü sınırlayan, emredici nitelikte bir hükümdür. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsalar dahi, TÜFE oranını aşan kısım geçersizdir.
Bu sınır yalnızca konut kiralarına uygulanır; işyeri kiraları bu kapsamın dışındadır. Taraflar yeni bir sözleşme yaparak ilk kira bedelini serbestçe belirleyebilirler, ancak devam eden sözleşmelerde bu sınıra uymak zorundadırlar. Yargıtay kararlarında da açıkça belirtildiği üzere, kira artış oranı sınırlamasını aşan hükümler geçersiz sayılır ve kira bedeli yasal orana göre hesaplanır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biri, kiracının yüzde sınırını aşan artış taleplerini kabul etmemesi durumunda ev sahibinin tahliye veya yenileme talebinde bulunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu nitelikte düzenlemeler içerir ve keyfi tahliyeleri engellemeyi amaçlar. Bu kapsamda kiraya veren, sözleşme süresi boyunca kiracıyı sadece kanunda öngörülen sebeplerle tahliye edebilir. Tahliye sebepleri arasında kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı amacı dışında kullanması veya kiraya verenin konutu kendisi ya da yakını için kullanma ihtiyacı gibi durumlar yer alır.
Kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük kaldığı durumlarda ise kiraya veren, kira tespit davası açabilir. Mahkeme, emsal kira bedelleri, konutun durumu, konumu ve ekonomik göstergeleri dikkate alarak adil bir kira bedeli belirler.
Bu düzenlemeler, kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi korumayı amaçlamaktadır. Zira kira ilişkisi yalnızca ekonomik değil, sosyal yönü de olan bir ilişkidir. Konut, insanın temel yaşam hakkıyla doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle kira artış oranlarının sınırlandırılması, ekonomik gerekçelerin ötesinde sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak da değerlendirilmektedir. Sonuç olarak kira artışları, mevcut yasal sınırlar çerçevesinde belirlenmeli; tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri hukuk düzeninin öngördüğü biçimde korunmalıdır.