Yargıtay’ın kararına konu olayda, İstanbul’daki bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021’de aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin emsallerin altında kaldığını öne sürerek kiranın 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
YEREL MAHKEME “5 YIL DOLMADI” DEDİ
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını belirterek dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğine dikkat çekti.
Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Davacının istinaf başvurusu da bölge adliye mahkemesi tarafından reddedildi.
YARGITAY KARARI BOZDU
Dosyanın temyize taşınmasının ardından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını bozdu.
Yargıtay, yalnızca 2018 tarihli sözleşmenin esas alınmasını eksik inceleme olarak değerlendirdi ve kira ilişkisinin gerçekte 2005 yılında başladığının da dikkate alınması gerektiğine işaret etti.
YENİ SÖZLEŞME VARSA 5 YIL BEKLEMEK ŞART MI?
Yargıtay’ın kararına göre bu sorunun cevabı her durumda “evet” değil.
Yeni sözleşmedeki kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olduğu belirlenirse, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi dikkate alınacak.
Ancak yeni sözleşmenin yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirdiği ve bedelin piyasa koşullarına uygun biçimde güncellenmediği tespit edilirse, ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi esas alınabilecek.
Bu durumda şartları oluşmuşsa, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmeden de kira bedeli hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenebilecek.
BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ YAPILACAK
Yargıtay, yerel mahkemenin 2018 yılında belirlenen kira bedelinin dönemin rayiç değerini yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiğini belirtti.
Bunun için emsal kira bedellerinin ve aynı dönemde taşınmaz için ödenen kiraların bilirkişi marifetiyle incelenmesi gerektiğine hükmedildi.
EMSALİN ALTINDAYSA YENİDEN TESPİT EDİLEBİLECEK
Yargıtay kararına göre yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin rayice uygun olmadığı belirlenirse, kira ilişkisinin ilk başladığı tarih de hesaba katılacak.
Şartların oluşması halinde kira bedeli, emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda yeniden tespit edilebilecek.
