Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 3 Kasım 2026'da açıkladığı enflasyon verileriyle kasım ayında yenilenecek konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal artış oranını yüzde 31,23 olarak belirledi. Av. Esat Alp Demirkaya Türkinform'a yaptığı özel açıklamada bir önceki ay yüzde 31,49 olan oranın gerilemesini milyonlarca kiracı ve taşınmaz maliki açısından önemli bir gelişme olarak değerlendirdi.
Demirkaya her ay açıklanan oranların beraberinde aynı hukuki tartışmaları getirdiğini belirtti. Ev sahibinin kira bedelini istediği seviyeye yükseltip yükseltemeyeceği, kiracının artışı kabul etmek zorunda olup olmadığı ve piyasa koşullarının çok altında kalan kira için ne yapılabileceği sorulardan bazıları. Demirkaya yanıtların yalnızca açıklanan enflasyon oranında değil 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira ilişkilerini düzenleyen hükümlerinde bulunduğunu vurguladı.
KİRA ARTIŞ SINIRI NE ANLAMA GELİYOR?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor. Kasım ayında yeni kira dönemi başlayan konut ve çatılı iş yerlerinde olağan yıllık artışta esas alınacak üst sınır da yüzde 31,23 oldu.
Demirkaya'nın verdiği örneğe göre aylık 20.000 TL kira ödeyen kiracının yeni kira bedeli 26.246 TL olacak. 30.000 TL kira ödeyen kişinin yeni kirası ise 39.369 TL'ye kadar çıkabilecek.
Demirkaya açıklanan oranın zorunlu artış miktarı değil yasal üst sınır olduğunu vurguladı. Taraflar daha düşük bir artış oranı üzerinde anlaşabiliyor. Sözleşmede geçerli ve daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa o hüküm esas alınıyor.
Sözleşmede artışa ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa yeni kira bedelinin belirlenmesi ayrıca hukuki değerlendirme gerektiriyor. Demirkaya böyle bir durumda kiraya verenin tek taraflı iradesiyle artış yapabilmesi ile mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini istemesinin birbirine karıştırılmaması gerektiğini söyledi.
EV SAHİBİ SINIRIN ÜZERİNDE ZAM YAPABİLİR Mİ?
Demirkaya'nın yanıtı kural olarak hayır. Henüz beş yıllık kira tespiti rejimine girmemiş konut ve çatılı iş yeri kira ilişkilerinde kiraya veren yalnızca mevcut piyasa koşullarını veya emsal taşınmazların daha yüksek bedellerle kiralandığını ileri sürerek kanuni artış sınırını tek taraflı biçimde aşamıyor.
Demirkaya örnek olarak aylık 20.000 TL kira ödenen bir konutu gösterdi. Ev sahibi çevredeki benzer evlerin 40.000 TL'ye kiralandığını belirterek yeni kira bedelinin derhal 40.000 TL olmasını isteyebilir. Ancak talebin ileri sürülmesi kiracının istenen bedeli hukuken ödemekle yükümlü olduğu anlamına gelmiyor.
BEŞ YILINI DOLDURAN KİRACILAR İÇİN DURUM FARKLI
Demirkaya kira uyuşmazlıklarında en fazla yanlış anlaşılan konulardan birinin beş yıllık sürenin hukuki etkisi olduğunu belirtti. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenebiliyor. Hakim kararını tarafların önceki artış anlaşmalarından bağımsız olarak veriyor.
Mahkeme yalnızca TÜFE oranıyla da bağlı kalmıyor. Hakim tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralanan taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkelerini birlikte değerlendiriyor. Beş yıllık süreyi tamamlayan kira ilişkisinde mevcut kira bedeli ile piyasa koşulları arasında ciddi farklılık oluşmuşsa kiraya veren kira tespit davası açabiliyor.
BEŞ YILIN DOLMASI TAHLİYE HAKKI VERİR Mİ?
Demirkaya iki önemli noktanın altını çizdi. Beş yılın dolması ev sahibine kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı vermiyor. Kira bedeli de beş yıl dolduğunda kendiliğinden emsal kira seviyesine yükselmiyor.
Taraflar anlaşamazsa yeni bedelin belirlenmesi için kanunda öngörülen hukuki usulün işletilmesi gerekiyor. Demirkaya ayrımın hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların gereksiz uyuşmazlıklara sürüklenmesini önlemek bakımından önemli olduğunu ifade etti.
