Apartmanlarda sıkça gündeme gelen ortak giderler, kiracılar ile ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Özellikle yüksek tutarlı bakım, yenileme ve demirbaş yatırımları söz konusu olduğunda, kimin hangi masrafları üstlenmesi gerektiği konusu büyük önem taşıyor. Peki, hangi giderler kiracıya yüklenemez ve ev sahibi bu tür harcamaların muhatabı olur? Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları, bu konuda net sınırlar çiziyor.
Demirbaş Giderleri Kimden?
Çatı onarımı, dış cephe mantolaması, asansörün komple yenilenmesi ya da merkezi kazan, hidrofor gibi ortak tesisatların bakımı ve yenilenmesi gibi kalemler “demirbaş giderleri” kapsamında değerlendiriliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu tür harcamalar, daire maliklerinin yani ev sahiplerinin sorumluluğunda bulunuyor. Kiracının, bu tür masrafların karşılanması yönünde talepte bulunulması hukuken geçersiz sayılıyor.
Kanunda Ortak Alan Giderlerine İlişkin Hükümler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak kullanım alanlarına ilişkin bakım ve onarım giderlerinin malikler tarafından üstlenilmesini açıkça hükme bağlamış durumda. Kiracıların bu tür büyük çaplı giderlerden sorumlu tutulması mümkün değil.
Yargıtay’dan Kiracıyı Koruyan İçtihatlar
Yüksek Mahkeme, birçok kararında, apartman yönetimlerinin veya ev sahiplerinin kiracılardan demirbaş gideri talep etmesini haksız buluyor. Kiracıların bu tür talepleri reddetmesi, hukuki açıdan meşru hakları arasında yer alıyor. Hatta icra takibi başlatılsa bile, kiracıların borçlu tutulamayacağına yönelik içtihatlar mevcut.
Kiracının Ödemesi Gereken Giderler
Kiracılar ise genellikle günlük kullanım ve bireysel tüketimle ilgili giderlerden sorumlu tutuluyor. Bunlar arasında kapıcı, temizlik, bahçıvan ve güvenlik hizmetleri gibi rutin aidat kalemleri ile daireye ait su, elektrik, doğalgaz faturaları ve kombi-klima bakımları yer alıyor. Ancak, ortak alanlarda yapılan büyük çaplı yenileme ve demirbaş harcamalarının kiracıya yansıtılması hukuken mümkün değil.
Ev Sahiplerinin ve Yönetimlerin Yükümlülükleri
Apartman yönetimleri, büyük yatırım ve yenileme planlarını mal sahiplerine bildirmek ve onaylarını almakla yükümlü. Kiracıya yönelik haksız ödeme talepleri, sözleşmede yer alsa bile geçersiz sayılıyor ve tahsil edilmesi durumunda hukuki itiraz hakkı doğuyor.
Gayrimenkul Hukukçularından Önemli Uyarı
Uzmanlar, kira sözleşmelerine “demirbaş giderleri kiracıya aittir” şeklinde maddeler eklenmesinin yasal dayanağı olmadığını vurguluyor. Bu tür hükümlerin kamu düzenine aykırı olduğu, dolayısıyla geçersiz sayıldığı ifade ediliyor. Taraflar arasındaki sözleşmelerde aksine hüküm bulunsa bile, kanuni düzenlemeler esas alınarak haklar korunuyor.
