2026 yılı itibarıyla geçerli olacak emlak vergilerinin temelini oluşturan arsa ve arazi rayiç bedelleri belirlendi. Dört yıllık yeni dönem (2026-2029) için tespit edilen bu değerler tüm muhtarlıklara ulaştırıldı. Vatandaşlar, bağlı bulundukları belediye ya da muhtarlıklardan rayiç bedel listelerine ulaşabilecek. Ancak dikkat! Bu değerlere itiraz etmek isteyenler için son tarih 7 Eylül 2025.
Emlak sektöründe etkisi yıl sonundan itibaren hissedilecek bu değişim, vergi yükünü katlayarak artırırken; tapu harçlarından değerli konut vergisine, emsal kira tespitinden kazanç vergilerine kadar birçok kalemi doğrudan etkileyecek.
RAYİÇ BEDELLERDEKİ ARTIŞ PİYASAYI KİLİTLEYEBİLİR
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yeni rayiç bedellere ilişkin çarpıcı uyarılarda bulundu. Emlak vergilerinde temel alınan bu değerlerin bazı bölgelerde gerçek piyasa şartlarının çok üzerine çıktığını ifade eden Özelmacıklı, bu durumun hem kiraları hem de satış fiyatlarını yukarı çekerek piyasada ciddi bir durgunluk yaratabileceğini söyledi.
Özelmacıklı, “Emlak vergilerinin temelini oluşturan rayiç bedel artışları, vatandaşların tapu harçlarından veraset ve intikal vergilerine, değerli konut vergisinden emsal kira ve değer artış kazancına kadar birçok alanda mali yükünü artıracak. Bu artışların bazı bölgelerde mevcut değerin çok üzerine çıkması, gayrimenkul piyasasının 2026’da kilitlenmesine neden olabilir. Geçmiş yıllarda olduğu gibi bu artışlara bir üst sınır getirilmesi şart,” dedi.
KOMİSYON KARARIYLA BELİRLENDİ: HER KURUMUN TEMSİLCİSİ VAR
Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde belirlenen yeni değerler, ilçe bazında oluşturulan takdir komisyonlarının çalışmaları sonucunda ortaya çıktı. Bu komisyonlarda belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, ticaret odası ve ilgili mahalle veya köy muhtarı yer alıyor. Belirlenen değerler daha sonra valilik, defterdarlık ve tapu müdürlüğü temsilcilerinden oluşan üst kurula sunularak kesinleştiriliyor.
Komisyonların belirlediği arsa ve arazi metrekare birim değerleri, belediyeler tarafından ilan edildi ve rayiç bedel listeleri tüm muhtarlıklara gönderildi. Vatandaşlar bu listelere belediye panolarından veya muhtarlıklardan ulaşabiliyor.
EMLAK VERGİSİ ORANLARI NELER?
2026 yılı itibarıyla uygulanacak yeni rayiç bedeller doğrultusunda emlak vergileri şu oranlarda tahsil edilecek:
- Konutlar için: Binde 1
- İş yerleri için: Binde 2
- Arsalar için: Binde 3
Bu oranlar büyükşehir belediyesi sınırları içinde ise iki katı olarak uygulanacak. Örneğin İstanbul’da bir iş yeri için emlak vergisi binde 4’e çıkacak.
RAYİÇ BEDEL LİSTELERİNE İTİRAZ ETME HAKKI VAR
Yeni rayiç bedellerin ilanından sonra vatandaşlara dava açma hakkı tanınıyor. Takdir komisyonlarının kararlarına karşı 30 gün içinde dava açılabiliyor. 2026 dönemi için bu süre 7 Eylül 2025 tarihinde sona erecek. Uzmanlar, rayiç bedelin piyasa koşullarının üzerinde olması durumunda bu hakkın mutlaka kullanılması gerektiğini vurguluyor.
İSTANBUL’DA 50 KATLIK ARTIŞLAR GÖRÜLDÜ
Özelmacıklı'nın verdiği örnekler, İstanbul’daki bazı bölgelerde rayiç bedellerin adeta uçtuğunu ortaya koydu:
- Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi – Ebubekir Caddesi:
3.384 TL’den 61.600 TL’ye - Üsküdar Kuzguncuk – Kuşbakışı Caddesi:
40.718 TL’den 200.000 TL’ye - Maltepe Zümrütevler Mahallesi – Çilek Sokak:
5.191 TL’den 80.000 TL’ye - Sarıyer Emirgan – Katar Caddesi:
21.631 TL’den 175.000 TL’ye
Bu oranlardaki artışların, 2026 yılında ödenecek emlak vergilerinde vatandaşa ciddi maliyetler getireceği öngörülüyor. Özellikle sabit gelirli vatandaşlar için bu farkın altından kalkmak zor olabilir.
TAPU HARÇ GELİRİ 75 MİLYAR TL’YE YAKLAŞTI
Tapu dairelerinde yaşanan yoğunluk da dikkat çekiyor. 2025’in ilk 7 ayında gerçekleştirilen toplam tapu işlemi sayısı 10,5 milyonu aştı. Tüm gayrimenkul türlerinde 1 milyon 650 bini aşkın satış yapılırken, bu işlemlerden elde edilen tapu harcı geliri 75 milyar TL’ye yaklaştı.
Satışlardan elde edilen harç gelirinin ise 72 milyar TL seviyesinde olduğu belirtiliyor. Bu veriler, emlak sektörünün mali etkisinin ne denli büyük olduğunu gözler önüne seriyor.
VATANDAŞLARIN YAKINDAN TAKİP ETMESİ GEREKİYOR
Uzmanlar, 2026’da ödenecek emlak vergilerinin geçmiş yıllara göre çok daha yüksek olacağına dikkat çekiyor. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde rayiç bedellerin sert şekilde yükselmesi, kira ve satış fiyatlarına da doğrudan etki edecek.
Emlak sahiplerinin hem rayiç bedel listelerini dikkatle incelemesi hem de olası bir haksızlık durumunda 7 Eylül 2025 tarihine kadar itiraz hakkını kullanması büyük önem taşıyor. Aksi halde, önümüzdeki yıllarda çok daha yüksek tutarlı emlak vergileri ile karşılaşmaları kaçınılmaz olacak.
RAYİÇ ARTIŞ NEDİR?
Rayiç artış, bir taşınmazın bağlı bulunduğu bölgedeki metrekare birim değerinin belirli aralıklarla yeniden değerlendirilerek artırılmasıdır. Bu artış genellikle dört yılda bir, Emlak Vergisi Kanunu kapsamında oluşturulan arsa takdir komisyonları tarafından yapılır. Rayiç artışlar; emlak vergisi, tapu harcı, değerli konut vergisi gibi pek çok mali yükümlülüğü doğrudan etkiler. Yani rayiç değerin artması, emlakla ilgili vergilerin de artması anlamına gelir.
RAYİÇ BEDEL NE ANLAMA GELİR?
Rayiç bedel, bir taşınmazın vergiye esas olan piyasa değeridir. Başka bir ifadeyle, bir gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsallerine göre sahip olması gereken yaklaşık satış fiyatını ifade eder. Bu değer, emlak vergisi hesaplamasında, tapu devir işlemlerinde ve çeşitli resmi işlemlerde temel alınır. Rayiç bedel; belediyeler tarafından belirlenir, ilgili muhtarlıklarda ilan edilir ve dört yılda bir güncellenir.
RAYİÇ BEDELİ NASIL ARTTIRILIR?
Rayiç bedelin artırılması, bireysel olarak yapılmaz. Bu değer, arsa takdir komisyonları tarafından belirlenir ve üst kurul onayıyla kesinleşir. Ancak bir taşınmaz sahibi olarak, şu durumlar rayiç değeri dolaylı yoldan artırabilir:
- Bölgedeki genel arsa ve konut fiyatlarının yükselmesi
- Bölgede altyapı yatırımları, ulaşım olanakları veya sosyal donatı alanlarının artması
- Bölgenin imar durumunda yapılan değişiklikler (örneğin kat izninin artırılması)
- Yeni okul, hastane, AVM gibi kamu yatırımları
Bireysel olarak rayiç değer artırılamaz, ancak yukarıdaki faktörler değerlendirildiğinde bir bölgenin rayiç değeri topluca yükselebilir.
RAYİÇ BEDEL YASASI NEDİR?
“Rayiç bedel yasası” ifadesi, teknik olarak Emlak Vergisi Kanununu ve bu kanun kapsamında yürütülen arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine ilişkin hükümleri kapsar. Rayiç bedelin belirlenmesi, artırılması ve ilan edilmesine ilişkin süreçler, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir.
Bu yasaya göre:
- Rayiç bedeller 4 yılda bir takdir komisyonları tarafından belirlenir.
- Belirlenen bedellere vatandaşlar 30 gün içinde itiraz davası açabilir.
- Büyükşehirlerde rayiç bedel üzerinden alınan emlak vergisi oranları iki kat uygulanır.
Yani "rayiç bedel yasası", doğrudan bu terimi taşıyan bir yasa olmamakla birlikte, emlak vergisinin hesaplanmasını ve rayiç bedel uygulamasını düzenleyen yasal zemindir.
