Kira artışları ve kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları gündemdeki yerini korurken, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nden milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren bir karar geldi. Yargıtay, Polatlı Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen ve kiracının fazla ödediği kira bedelinin iadesine ilişkin talebinin reddedildiği kararı kanun yararına bozdu.
Kararda, uyuşmazlığın yalnızca kiracı hakkında bir icra takibi veya icra tehdidi bulunup bulunmadığı üzerinden değerlendirilmesinin yeterli olmadığına dikkat çekildi. Yargıtay, kiracının asıl talebi kapsamında, fazla kira bedelinin baskı veya fiili tehdit altında ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiğine işaret etti.
YEREL MAHKEME UYUŞMAZLIĞI DAR KAPSAMDA DEĞERLENDİRDİ
Uyuşmazlık, kira ilişkisi kapsamında hukuki bir sebep olmaksızın fazla tahsil edildiği ileri sürülen kira bedellerinin geri alınması talebinden kaynaklandı. Kiracı, ödediği fazla kira bedellerinin iadesini yani istirdadını talep etti. Ancak yerel mahkeme, başvuruyu ağırlıklı olarak “icra tehdidi altında ödeme” kapsamında değerlendirdi. Kiracı hakkında icra takibi ya da icra tehdidi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildi.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise uyuşmazlığın yalnızca bu çerçevede ele alınamayacağına dikkat çekti. Yargıtay’ın kanun yararına bozma kararında, kiracının fazla ödemeyi hangi şartlarda yaptığı ve ödeme sırasında herhangi bir baskı ya da tehdidin bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği vurgulandı.
Böylece kira hukukunda yalnızca şekli unsurlara değil, ödemenin gerçek koşullarına ve tarafların iradesine bakılması gerektiği yönünde önemli bir değerlendirme ortaya çıktı.
“HER FAZLA KİRA ÖDEMESİ GERİ ALINABİLECEK” ŞEKLİNDE YORUMLANMAMALI
Kararı Türkinform’a değerlendiren Avukat Osman Talha Yıldız, Yargıtay kararının kiracılar açısından önemli bir hukuki değerlendirme içerdiğini ancak kararın “fazla kira ödeyen herkes parasını geri alabilir” şeklinde anlaşılmaması gerektiğini belirtti. Yıldız, asıl önemli noktanın fazla ödemenin özgür iradeyle mi yoksa baskı altında mı yapıldığı olduğunu ifade etti.
Kiraya verenin kiracıyı tahliye etmekle, elektrik veya suyunu kesmekle ya da başka bir fiili müdahaleyle tehdit etmesi durumunda, kiracının bu baskı nedeniyle normal kira bedelinden daha yüksek bir ödeme yapmak zorunda kalıp kalmadığının somut deliller üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini belirten Yıldız, bu ayrımın davanın sonucunda belirleyici olabileceğine dikkat çekti.
BASKININ İSPATI ÖNEM TAŞIYOR
Avukat Yıldız, kiracının fazla kira ödemesini baskı altında gerçekleştirdiğini ileri sürmesinin tek başına yeterli olmayacağını belirtti. Yıldız, bu iddianın somut delillerle desteklenmesi gerektiğine dikkat çekti.
Bu kapsamda mesajlaşmalar, ihtarnameler, tanık beyanları ile kiraya verenin elektrik, su veya doğalgaz gibi temel hizmetleri kesmeye ya da engellemeye yönelik girişimlerini gösteren belgelerin önemli deliller arasında değerlendirilebileceğini ifade etti. Yıldız, kiracının “Ben bu parayı kendi isteğimle ödemedim, üzerimde ciddi bir baskı vardı” iddiasını somutlaştırması gerektiğine dikkat çekerek, mahkemelerin ödemenin gerçekleşmiş olmasından ziyade ödemenin hangi koşullar altında yapıldığını da değerlendirmesi gerektiğini belirtti.
EV SAHİBİ BORÇ NEDENİYLE ELEKTRİĞİ VE SUYU KESEMEZ
Kira ilişkisinde kiracının borcunun bulunması, ev sahibine kiracıyı zor durumda bırakacak fiili müdahalelerde bulunma hakkı vermiyor. Yıldız, kiracının kira borcu bulunsa dahi ev sahibinin elektrik, su veya doğalgaz gibi temel hizmetleri kendi iradesiyle kesmesinin hukuken kabul edilebilir bir tahsil yöntemi olmadığını belirtti. Yıldız, bu tür müdahalelerin somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki ve cezai sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekerek, ev sahibinin alacağını tahsil etmek için yasal yollara başvurması gerektiğini vurguladı. Yıldız, kira borcu gerekçe gösterilerek kiracının temel ihtiyaçlarından mahrum bırakılamayacağını ifade etti.
Yıldız, somut olayın özelliklerine göre bu tür müdahalelerin farklı hukuki ve cezai sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekerek, ev sahibinin alacağını tahsil etmek için yasal yollara başvurması gerektiğini vurguladı. Ev sahibinin, kira borcunu gerekçe göstererek kiracıyı temel ihtiyaçlarından mahrum bırakacak yöntemlere başvuramayacağını belirtti.
FAZLA ÖDEME SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLEBİLİR
Yıldız, Yargıtay kararının dikkat çeken yönlerinden birinin de hukuki bir sebep olmaksızın yapılan fazla kira ödemelerinin iadesi olduğunu belirtti. Yıldız, kira bedelinin üzerinde yapılan ödemenin geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığının ve kiracının bu ödemeyi özgür iradesiyle gerçekleştirmediğinin somut delillerle ortaya konulması halinde, fazla ödemenin iadesinin talep edilebileceğini ifade etti.
Yıldız, bu noktada sebepsiz zenginleşme hükümlerinin de önem taşıdığını belirterek, kiraya verenin hak ettiği kira bedelinin üzerinde ve hukuki bir sebep olmaksızın tahsil ettiği tutarın, gerekli şartların oluşması halinde kiracıya iade edilmesinin gündeme gelebileceğini kaydetti.
MÜLKİYET HAKKI İLE BARINMA HAKKI ARASINDA DENGE
Yıldız, kararın yalnızca fazla ödenen kira bedelinin iadesi açısından değil, kiracı ile ev sahibi arasındaki hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesi bakımından da önem taşıdığını belirtti. Yıldız, Yargıtay’ın yaklaşımının bir tarafta ev sahibinin mülkiyet ve alacak hakkını, diğer tarafta ise kiracının barınma hakkını ve özgür iradesini gözeten bir denge ortaya koyduğunu ifade etti.
Yıldız, bu yönüyle kararın kira hukukunda “maddi hukukun üstünlüğü” ilkesi ve uyuşmazlığın şekli unsurlardan ziyade gerçek niteliğinin ortaya çıkarılması açısından önem taşıdığını değerlendirdi.
KARAR KİRACILARA NE SÖYLÜYOR?
Yıldız, kararın kira bedelinden daha yüksek ödeme yapan her kiracı açısından otomatik bir para iadesi hakkı doğurmadığını vurguladı. Yıldız, kiracının öncelikle fazla ödemenin hangi koşullarda ve hangi nedenle yapıldığını ortaya koyması gerektiğini belirtti.
Ödemenin kiraya verenin tahliye tehdidi, elektrik veya suyu kesme tehdidi ya da başka ciddi baskılar nedeniyle yapıldığının ileri sürülmesi halinde, bu durumun somut delillerle ortaya konulmasının önem taşıdığını ifade eden Yıldız, davalarda yalnızca “fazla ödeme yaptım” iddiasının yeterli olmayacağını kaydetti. Yıldız, ödemenin neden yapıldığı, ödeme sırasında kiracının herhangi bir baskı altında olup olmadığı ve bu baskının hangi delillerle kanıtlanabileceğinin mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
EV SAHİPLERİ AÇISINDAN DA ÖNEMLİ UYARI
Yıldız, kararın yalnızca kiracılar açısından değil, ev sahipleri bakımından da önemli sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekti. Yıldız, kiraya verenlerin kira alacaklarını tahsil etmek için yasal yollara başvurması gerektiğini, kiracıyı tehdit ederek veya elektrik, su gibi temel hizmetlerden mahrum bırakarak ödeme almaya çalışmanın ciddi hukuki sonuçlar doğurabileceğini belirtti.
Yıldız, Yargıtay’ın yaklaşımının kira uyuşmazlıklarında yalnızca sözleşme hükümlerinin değil, ödemenin hangi koşullarda yapıldığının ve tarafların gerçek iradelerinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koyduğunu ifade etti. Bu yönüyle kararın, kira hukukunda katı şekilcilik yerine uyuşmazlığın gerçek niteliğinin araştırılması açısından dikkat çekici bir emsal niteliği taşıdığını kaydetti.
