Bir baba, yıllarca biriktirdiği malvarlığını henüz hayattayken çocuklarından birine devrediyor. Tapu artık kardeşinin üzerine kayıtlı. Diğer çocuklar ise yıllar sonra bu işlemi öğrenince aynı soruyla karşı karşıya kalıyor: Babamız evini kardeşimize verdi diye miras hakkımızı tamamen kaybettik mi? Peki, tapuda satış olarak gösterilen bir işlem gerçekte bağışsa ne yapılabilir?
Aile içinde sıkça yaşanan bu tür uyuşmazlıklarda tapu kaydında yazan işlem kadar, devir sırasında tarafların gerçek iradesi de önem taşıyor. Konuya ilişkin Türkinform'un sorularını cevaplayan Av. Esat Alp Demirkaya, mirasçıların hangi durumlarda tapu iptali isteyebileceğini, hangi hukuki yollara başvurabileceğini ve dava sürelerinde nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıkladı.
İşte Avukat Esat Alp Demirkaya’nın konuyla ilgili sorulara verdiği cevaplar:
BABA HAYATTAYKEN ÇOCUKLARIN EV ÜZERİNDE MİRAS HAKKI VAR MIDIR?
Öncelikle en çok karıştırılan noktayı açıklamak gerekir: Bir kimse hayattayken çocuklarının onun malvarlığı üzerinde doğmuş bir miras hakkı bulunmaz. Türk Medeni Kanunu’na göre miras, mirasbırakanın ölümüyle kazanılır. Dolayısıyla baba hayattayken sahibi olduğu evi satabilir, bağışlayabilir, kiralayabilir veya üzerinde başka bir tasarrufta bulunabilir. Çocuklar, yalnızca gelecekte mirasçı olabileceklerini ileri sürerek bu işlemi engelleyemezler. Bu nedenle “Babam benim ilerideki miras payımı kardeşime verdi” gerekçesiyle, baba henüz hayattayken doğrudan miras hukukuna dayalı bir tapu iptal davası açılamaz. Ancak babanın fiil ehliyeti bulunmuyorsa, kandırılmışsa, tehdit edilmişse ya da imzası taklit edilmişse mesele artık miras hukukundan çıkar; işlemin ehliyetsizlik, irade sakatlığı veya sahtecilik nedeniyle geçerliliği gündeme gelir.
GERÇEK BİR SATIŞ YAPILMIŞSA EV GERİ ALINABİLİR Mİ?
Baba, evini kardeşinize gerçek bedeli karşılığında satmış ve satış bedelini gerçekten almışsa, kural olarak diğer çocukların bu işleme müdahale etmesi mümkün değildir. Bir babanın malını çocuklarından birine satması tek başına hukuka aykırı değildir. Satışın aile içinde yapılması veya diğer çocukların bu durumdan rahatsız olması, işlemi geçersiz hâle getirmez. Örneğin kardeşinizin ödeme gücü bulunuyorsa, satış bedeli banka yoluyla ödenmişse, babanızın evi satmak için makul bir ihtiyacı varsa ve satıştan sonra taşınmazı kullanan kişi gerçekten değişmişse gerçek bir satıştan söz edilebilir. Bu durumda diğer mirasçıların “Bize haksızlık yapıldı” demesi ahlaki veya ailevi bir tartışma yaratabilir; fakat tek başına tapunun iptalini sağlamaz.
TAPUDA SATIŞ, GERÇEKTE BAĞIŞ VARSA NE OLUR?
Uygulamada en önemli ihtilaf, tapuda satış olarak gösterilen fakat gerçekte herhangi bir para ödenmeden yapılan devirlerde ortaya çıkar. Örneğin baba, evini bir çocuğuna bağışlamak istemekte; ancak tapuda işlemi bağış değil, satış olarak göstermektedir. Bu işlemin amacı aynı zamanda diğer mirasçıların ileride hak ileri sürmesini engellemekse “muris muvazaası”, halk arasındaki ifadesiyle “mirastan mal kaçırma” gündeme gelebilir.
Muris muvazaasında görünürde bir satış sözleşmesi bulunur; fakat tarafların gerçek iradesi bağıştır. Mirasbırakan, gerçek iradesini tapudaki satış işleminin arkasına gizlemektedir. Baba öldükten sonra hakkı zedelenen mirasçılar, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve miras payları oranında kendi adlarına tescil talep edebilirler. Muvazaa kanıtlanırsa görünürdeki satış ve şekil şartlarına uyulmadan yapılan gizli bağış geçersiz kabul edilebilir.
HER DÜŞÜK BEDELLİ SATIŞ MAL KAÇIRMA MIDIR?
Hayır. Tapuda gösterilen bedelin düşük olması önemli bir belirti olabilir; ancak tek başına muris muvazaasını kanıtlamaz.
Mahkemeler, mirasbırakanın gerçek iradesini belirleyebilmek için olayın tamamını inceler. Yargıtay uygulamasında özellikle şu hususlar dikkate alınmaktadır:
Devir tarihinde evin gerçek değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark,
Evi alan kardeşin bu bedeli ödeme gücünün bulunup bulunmadığı,
Ödemenin banka kaydı, makbuz veya başka bir belgeyle kanıtlanıp kanıtlanmadığı,
Babanın evi satmak için haklı ve makul bir ihtiyacının olup olmadığı,
Devirden sonra evde kimin yaşamaya devam ettiği,
Vergi, aidat ve bakım giderlerini kimin ödediği,
Baba ile çocukları arasındaki ailevi ilişkiler,
Taşınmazın babanın toplam malvarlığı içindeki büyüklüğü,
Diğer çocuklara da mal veya para verilip verilmediği,
Kardeşin babanın bakımını üstlenip üstlenmediği.
Yargıtaya göre satış bedeli, alıcının mali gücü, aile ilişkileri, yöresel gelenekler ve mirasbırakanın devir için makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı birlikte değerlendirilmelidir. İspat yükü ise kural olarak işlemin muvazaalı olduğunu iddia eden mirasçıdadır.
Dolayısıyla “Tapuda bedel düşük gösterilmiş, dava kesin kazanılır” demek doğru değildir. Mahkeme, görünürdeki rakamdan çok işlemin arkasındaki gerçek amacı araştırır.
EV AÇIKÇA BAĞIŞLANMIŞSA MURİS MUVAZAASI DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Baba tapuda işlemi açıkça bağış olarak yapmışsa görünürdeki işlem ile gerçek irade birbirine uygundur. Bu durumda klasik anlamda muris muvazaasından söz edilemez. Ancak bu, diğer mirasçıların hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Yapılan bağış, çocukların saklı paylarını ihlal etmişse tenkis davası gündeme gelebilir.
Türk Medeni Kanunu’na göre altsoyun, yani çocukların saklı payı, yasal miras paylarının yarısıdır. Mirasbırakan malvarlığının tamamı üzerinde sınırsız biçimde tasarruf edemez; saklı paylı mirasçıların kanunla korunan bölümünü ihlal eden kazandırmalar, şartları varsa azaltılabilir. Tenkis davasının amacı evin tamamını geri almak değil, ihlal edilen saklı payı tamamlamaktır.
Örneğin baba bütün malvarlığını tek çocuğuna bağışlamış ve diğer çocuklara hiçbir şey bırakmamışsa, ölümden sonra saklı payı zedelenen çocuklar tenkis talep edebilir.
MİRASTA DENKLEŞTİRME DE GÜNDEME GELEBİLİR
Babanın bir çocuğuna karşılıksız olarak yaptığı kazandırma, gelecekteki miras payına mahsuben verilmişse “mirasta denkleştirme” söz konusu olabilir.
Kanuna göre yasal mirasçılar, miras paylarına mahsuben aldıkları karşılıksız kazandırmaları, miras paylaşılırken terekeye iade etmek veya değerini paylarına mahsup ettirmekle yükümlü olabilir. Özellikle altsoya yapılan malvarlığı devirlerinde, mirasbırakanın aksi yönde açık bir iradesi bulunmadıkça denkleştirme değerlendirmesi yapılır.
Denkleştirmede amaç işlemi bütünüyle geçersiz kılmak değil, mirasçılar arasındaki paylaşım dengesini sağlamaktır.
Bu nedenle aynı olayda üç farklı hukuki yol birbirine karıştırılmamalıdır:
Görünürde satış, gerçekte bağış ve mal kaçırma amacı varsa muris muvazaası,
Geçerli bağış saklı payı zedeliyorsa tenkis,
Bağış miras payına mahsuben yapılmışsa denkleştirme gündeme gelir.
DAVA NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası, kural olarak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir. Çünkü kişinin sağlığında çocukların henüz kazanılmış bir miras hakkı yoktur.
Yargıtay uygulamasında muris muvazaasına dayalı davalar kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Bununla birlikte kadastro işlemleri, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ve tapuya güven ilkesi gibi özel durumlar sonucu değiştirebilir. Bu nedenle “Nasıl olsa süresi yok” düşüncesiyle yıllarca beklemek ciddi delil kayıplarına yol açabilir.
Tenkis davasında ise süre vardır. Saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde, sağlararası devirlerde mirasın açılmasından, yani ölümden itibaren on yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
EV ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATILMIŞSA NE OLUR?
Evi devralan kardeş taşınmazı daha sonra başka bir kişiye satmış olabilir. Bu durumda üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı önem kazanır.
Üçüncü kişi tapu kaydına güvenerek taşınmazı gerçekten satın almış ve önceki muvazaayı bilmiyorsa mülkiyetinin korunması söz konusu olabilir. Ancak üçüncü kişi aile içindeki işlemi biliyor, mal kaçırma düzeninin parçası olarak hareket ediyor veya durumu bilmesi gerekiyorsa ona karşı da talepte bulunulması mümkün olabilir.
Bu nedenle taşınmazın el değiştirdiği dosyalarda tapu kayıtlarının, satış tarihlerinin, bedellerin ve taraflar arasındaki ilişkinin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.
DEVİR YAPILMASI, MİRAS PAYININ MUTLAKA KAYBEDİLDİĞİ ANLAMINA GELMEZ
Babanızın sağlığında evi kardeşinize devretmesi, otomatik olarak sizin miras payınızı geri alabileceğiniz anlamına gelmez. Aynı şekilde tapunun kardeşiniz adına geçirilmiş olması da her durumda hakkınızı kesin olarak kaybettiğiniz anlamına gelmez.
Sonuç, işlemin gerçek niteliğine bağlıdır:
Gerçek bir satış varsa tapu korunur. Görünürde satış, gerçekte bağış ve mirasçılardan mal kaçırma amacı varsa tapu iptal edilebilir. Açık ve geçerli bir bağış varsa saklı payın ihlali ölçüsünde tenkis istenebilir. Kazandırma miras payına mahsuben yapılmışsa denkleştirme uygulanabilir.
Miras davalarında asıl mesele, tapu senedinde ne yazdığından ibaret değildir. Mahkemenin cevap aradığı temel soru şudur: Baba bu evi gerçekten sattı mı, yoksa diğer çocuklarından mal kaçırmak amacıyla mı devretti?
