Ev fiyatları kâğıt üzerinde artmayı sürdürüyor ama alım gücü açısından bakıldığında konut sahipleri kayıp yaşıyor. Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu bu tabloyu rakamlarla ortaya koydu.
Raporda ülke genelinde konutların metrekaresinin ortalama 43 bin 300 TL'den alıcı bulduğu belirtildi. Bir konutun ortalama satış fiyatı da 5 milyon 412 bin 500 TL olarak belirlendi.
FİYATLAR ARTIYOR AMA ENFLASYONUN GERİSİNDE KALIYOR
Evlerin metrekare fiyatı son 12 ayda kâğıt üzerinde yüzde 22,5 yükseldi. Ancak enflasyon hesaba katıldığında tablo tersine dönüyor. Enflasyon etkisi çıkarıldığında yıllık bazda yüzde -6,2'lik bir gerileme ortaya çıktı.
Son altı aya bakıldığında da benzer bir eğilim göze çarpıyor. Bu dönemde metrekare fiyatı kâğıt üzerinde yüzde 7,2 yükseldi. Gerçek değerdeki değişim ise yüzde -5,1 olarak kayda geçti. Yani ev fiyatları rakam olarak büyüse de genel fiyat artışlarının hızına yetişemiyor ve konutlar gerçek değer kaybetmeyi sürdürüyor.
EN YÜKSEK ARTIŞ İSTANBUL'DA GÖRÜLDÜ
Rapor en çok konut satışı yapılan 30 ili ayrıca inceledi. Eylül 2026 itibarıyla bu iller arasında fiyatı bir yılda en çok artan şehir yüzde 28,1 ile İstanbul olarak belirlendi. Ankara'da yükseliş yüzde 27,9 seviyesinde gerçekleşti ve başkent ikinciliğe yerleşti. Kocaeli yüzde 26,5'lik artışla üçüncü basamakta bulunuyor. Adana yüzde 24,6 ve Kayseri yüzde 23,7 ile listenin ilk beşini tamamladı.
Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise 30 ilin hiçbirinde konut fiyatları gerçek anlamda artmadı. Hepsinde reel düşüş yaşandı. Değer kaybını en az hisseden şehir yüzde -1,9'luk düşüşle İstanbul olarak kayda geçti. Başkentte bu oran yüzde -2,1 seviyesinde kaldı. Kocaeli için reel düşüş yüzde -3,1 ve Adana için yüzde -4,6 olarak ölçüldü. Kayseri'de bu oran yüzde -5,3'e ulaştı.
BÜYÜKŞEHİRLERDE EN PAHALI KONUT İSTANBUL'DA
Beş büyükşehir kıyaslandığında da metrekare fiyatının en hızlı yükseldiği yer yüzde 28,1'lik oranla İstanbul olarak öne çıkıyor. Ankara yüzde 27,9'luk artışla ikinci ve Antalya yüzde 23,6'lık artışla üçüncü sırada bulunuyor. Bursa'da artış yüzde 21,8 ve İzmir'de yüzde 20,8 olarak gerçekleşti. Beş büyükşehrin hepsinde reel değişim eksi bölgede kaldı. Bu grupta da gerçek değer kaybını en hafif atlatan şehirler yine İstanbul ile Ankara olarak sıralandı.
Ortalama konut fiyatında da İstanbul zirvede yer aldı. Kentte bir konut ortalama 7 milyon 569 bin 430 TL'ye satılıyor. İzmir 6 milyon 668 bin 40 TL ile ikinci ve Antalya 6 milyon 174 bin 630 TL ile üçüncü sırada bulunuyor. Başkentte ortalama fiyat 5 milyon 248 bin 360 TL ve Bursa'da 4 milyon 792 bin 60 TL olarak hesaplandı. Türkiye'deki bu fiyat seyri Avrupa ülkeleriyle yapılan konut karşılaştırmasında Türkiye'nin ayrıştığı tabloyla birlikte okunduğunda daha anlamlı hale geliyor.
EYLÜLDE SATIŞLAR YÜZDE 9,3 AZALDI
Türkiye genelinde eylül ayında 142 bin 390 konut el değiştirdi. Bu sayı 2025 eylülüne oranla yüzde 9,3 daha düşük kaldı. Kredili yani ipotekli satışlar ise yüzde 5,1 artışla 23 bin 397'ye çıktı. Sıfır konut satışlarında da yüzde 3,9'luk bir yükseliş görüldü ve sayı 51 bin 519 oldu. İkinci el satışlarda ise yüzde 15,3'lük sert bir düşüş yaşandı ve satış sayısı 90 bin 871'e geriledi.
Ocak-eylül döneminde satılan konut sayısı 1 milyon 92 bin 919 oldu. Bu rakam 2025'in ocak-eylül dönemine oranla yüzde 7,2 daha düşük kaldı. Söz konusu dokuz ayda sıfır konut satışları yüzde 0,6 düşüşle 359 bin 913 olarak gerçekleşti. İkinci el satışlar yüzde 10 azalarak 733 bin 6'ya indi. Genel düşüşe rağmen ipotekli satışlar yüzde 24,7 yükseldi ve 212 bin 210'a ulaştı.
"KREDİLİ ALIMLAR ARTIYOR"
Emlakjet CEO'su Görkem Öğüt verileri değerlendirirken ikinci el piyasasındaki daralmaya dikkat çekti. Öğüt kredili satışlardaki yükselişi de şu sözlerle vurguladı.
"Yılın ilk dokuz ayına baktığımızda, toplam konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7,2 gerilediğini, özellikle ikinci el konut satışlarındaki düşüşün dikkat çektiğini görüyoruz. Buna karşılık ipotekli konut satışlarında önemli bir artış yaşanıyor."
Öğüt yeni projelerdeki kampanyaların ve ödeme kolaylıklarının sıfır konut satışlarına destek verdiğini söyledi. İkinci el tarafında ise finansmana erişimin yanı sıra alıcı ile satıcının fiyat beklentileri arasındaki farkın satışları zorlaştırabildiğini belirtti. Öğüt bu dönemde konutların piyasa koşullarına uygun fiyatlandırılmasının hem alıcı hem de satıcı için giderek daha önemli hale geldiğini ifade etti.
