Gayrimenkul alım satım süreçlerinin en önemli konularından biri olan kat irtifakı nedir? sorusu, özellikle yeni bir ev satın almayı düşünenlerin kafasındaki temel sorulardan biridir.
Kat İrtifakı Nedir ve Olunca Ne Oluyor?
Kat irtifakı, bir arsa üzerine yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının tamamlanmadan önce, bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, depo gibi) sahiplerine düşen arsa paylarını gösteren bir mülkiyet türüdür. Bu, bir nevi gelecekteki kat mülkiyeti için atılan ilk adımdır. Bir binada kat irtifakı olunca ne oluyor? Bu, henüz inşaat tamamlanmadığı için, alıcıların tapularında daire numarası, katı veya metrekaresi yerine, yapının tamamı üzerinden bir arsa payı (örneğin 1/10 hisse gibi) yazılıdır. Bu belge, alıcının söz konusu bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı olduğunu kanıtlar.
Kat irtifakının kurulması için, bir arsa üzerinde yapılacak bina projesinin ilgili belediyeden onaylanmış olması ve her bir bağımsız bölümün arsa üzerindeki payının belirlenmiş olması gerekir.
Tapuda Neden Kat İrtifakı Yazıyor ve Kat Mülkiyeti Mi Daha İyi?
Tapuda neden kat irtifakı yazıyor? Bunun en temel sebebi, yapının inşaatının henüz tamamlanmamış veya iskân (yapı kullanma izni) belgesinin alınmamış olmasıdır. İskân, bir yapının projesine uygun olarak tamamlandığını ve oturuma hazır olduğunu gösteren belgedir. İskân alındıktan sonra, kat irtifakı otomatik olarak kat mülkiyetine çevrilir.
Peki, kat mülkiyeti mi daha iyi kat irtifakı mı? Elbette kat mülkiyeti daha avantajlı ve güvenilirdir. Kat mülkiyeti, bir yapının tamamlandığını ve her bir bağımsız bölümün mülkiyetinin yasal olarak güvence altına alındığını gösterir. Kat mülkiyetli tapuda, dairenin tam adresi, katı, numarası ve bağımsız bölümün brüt/net alanı gibi tüm detaylar belirtilmiştir. Kat irtifakı ise, bir projeyi satın alırken veya inşaatı devam eden bir daireyi alırken karşılaşılan bir durumdur ve henüz yapının tamamlanmadığı anlamına gelir.
Kat İrtifakı Olan Ev Alınır Mı ve Tapusu Sıkıntı Olur Mu?
Kat irtifakı olan ev alınır mı? Evet, alınır. Özellikle sıfır konut projelerinde veya inşaat halindeki binalarda bu durum oldukça yaygındır. Ancak, dikkatli olunması ve bazı risklerin göz önünde bulundurulması gerekir. Kat irtifaklı bir daire alırken, inşaatın tamamlanma süreci, müteahhitin güvenilirliği ve iskân belgesinin ne zaman alınacağı gibi konuların dikkatlice araştırılması şarttır.
Peki, kat irtifakı tapusu sıkıntı olur mu? Potansiyel sıkıntılar şunlar olabilir:
-
İnşaatın Tamamlanamaması: Müteahhitin projeyi bitirememesi veya iflas etmesi durumunda, daire sahipleri mağdur olabilir.
-
İskân Belgesi Sorunları: Projenin belediyeye sunulan planlara aykırı yapılması durumunda iskân belgesi alınamaz ve daire yasal olarak oturuma uygun hale gelmez. Bu durum, tapunun kat mülkiyetine çevrilememesine ve dairenin değerinin düşmesine neden olabilir.
-
Kredi Çekme Zorlukları: Kat irtifaklı konutlar için bankalar genellikle daha yüksek faiz oranları uygulayabilir veya kredi vermekten kaçınabilir.
Kat İrtifakı Kaç Yıl Geçerli?
Kat irtifakı kaç yıl geçerli? Kat irtifakının süresiyle ilgili yasal bir sınırlama yoktur. Asıl amaç, yapının tamamlanıp iskân belgesinin alınması ve kat mülkiyetine geçilmesidir. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat irtifakı kurulduktan sonra bir yapının beş yıl içinde tamamlanması gerekir. Aksi takdirde, kat maliklerinden biri veya arsa sahipleri mahkemeye başvurarak kat irtifakının kaldırılmasını talep edebilir. Bu da mülkiyetin arsa paylı mülkiyete dönmesi anlamına gelebilir.