Kasım ayı kira artış oranının yüzde 31,23 olarak açıklanması, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki hukuki sınırları yeniden gündeme taşıdı. Kira artışından depozito iadesine, tahliye taleplerinden konutun kullanımına kadar pek çok konuda tarafların hak ve sorumlulukları merak ediliyor. Özellikle mülk sahiplerinin hangi taleplerde bulunabileceği, kiracıların ise hangi durumlarda yasal haklarını kullanabileceği önem kazanıyor.
Türkinform muhabiri Pelin Zengin'in sorularını yanıtlayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Kudret Çöçü, kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıkları değerlendirdi. Ev sahiplerinin yetkilerinin sınırlarını ve kiracıların sahip olduğu güvenceleri açıklayan Çöçü, sözleşme yenilemesinden tahliye süreçlerine kadar merak edilen konulara değindi.
EV SAHİBİ ARA ZAM YAPABİLİR Mİ?
Kasım ayında kira sözleşmesini yenileyecek konut ve iş yeri kiracıları için yüzde 31,23 olarak açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması, uygulanabilecek yasal artış üst sınırını oluşturuyor. Ev sahipleri, kendi masraflarını veya ekonomik koşulları gerekçe göstererek bu oranın üzerinde tek taraflı zam talep edemiyor. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa kiracı lehine olan düzenleme geçerliliğini koruyor. Daha yüksek bir oran belirlenmişse uygulanabilecek artış yine TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamıyor.
Kira artışında sık karşılaşılan sorunlardan biri de yıl içerisinde yeniden zam yapılması talepleri. Çöçü, artışın sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılabileceğini, ara dönemde mülk sahibinin tek taraflı olarak ek zam isteyemeyeceğini belirtti.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise farklı bir hukuki süreç gündeme geliyor. Ev sahibi, kira bedelinin emsal konutlar ve piyasa koşulları dikkate alınarak yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davasına başvurabiliyor. Bu durumda mülk sahibi istediği tutarı doğrudan belirleyemiyor; kira bedeline ilişkin son kararı mahkeme veriyor.
DEPOZİTOYU İADE ETMEMEK İÇİN HER GEREKÇE GEÇERLİ DEĞİL
Kiracıların evden ayrılırken en sık karşılaştığı sorunların başında depozito kesintileri geliyor. Ev sahiplerinin talep edebileceği güvence bedeli en fazla üç aylık kira tutarıyla sınırlandırılıyor. Ayrıca bu paranın ev sahibinin kişisel hesabına değil, iki tarafın onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir banka hesabına yatırılması öngörülüyor.
Evin boyasının eskimesi, duvarların renginin değişmesi veya uzun süreli kullanım nedeniyle meydana gelen olağan yıpranmalar kiracıya yüklenemiyor. Depozitodan kesinti yapılabilmesi için kiracının konuta kasıtlı ya da ağır kusurlu biçimde zarar vermiş olması ve bu durumun kanıtlanması aranıyor.
Olağan kullanım kaynaklı eskimeler ile kiracının sorumlu olduğu zarar arasındaki ayrımı açıklayan Çöçü, ev sahiplerinin bu tür durumları depozito iadesini engellemek için gerekçe gösteremeyeceğini şu sözlerle anlattı:
"Hukuk der ki; uzun yıllar kullanım sonucu oluşan olağan yıpranmalar, duvarların doğal renk solmaları veya eşyaların eskimesi kiracıya fatura edilemez. Depozitodan kesinti yapılabilmesi için kiracının eve kastî veya ağır kusurlu bir zarar vermiş olması ve bunun da kanıtlanması gerekir. Üstelik ödenmemiş kira veya aidat borcu yoksa, ev sahibi depozitoyu eksiksiz iade etmek zorundadır."
BİR YILLIK SÖZLEŞME BİTTİĞİNDE KİRACI EVDEN ÇIKMAK ZORUNDA MI?
Kira sözleşmesinin süresinin dolması, ev sahibine kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı tanımıyor. Kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak ayrılacağını belirtmediği sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzuyor.
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sayılan geçerli tahliye nedenlerinden birine dayanması gerektiğini belirten Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Kudret Çöçü, bu nedenleri geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar oluşması veya ev sahibinin kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinci derece yakınının gerçek konut ihtiyacının ortaya çıkması şeklinde sıraladı.
Çöçü, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracılar açısından önemli bir yasal sınıra da işaret etti. Ev sahibi, bu gerekçeyle boşalttırdığı konutu haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracısı dışında bir başkasına kiralayamıyor. Bu yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracı lehine tazminat yükümlülüğü doğabiliyor.
EV SAHİBİ YEDEK ANAHTARLA KİRACININ EVİNE GİREBİLİR Mİ?
Konutun mülkiyetinin ev sahibine ait olması, kiracının kullanım hakkını ortadan kaldırmıyor. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra konutun kullanım ve zilyetlik hakkı kiracıya geçiyor. Bu nedenle mülk sahibi, "Burası benim evim" diyerek kiracının izni olmadan kapıyı açamıyor veya yedek anahtarla içeri giremiyor.
Kombi arızası, tesisat yenilenmesi ya da konutun satışa çıkarılması gibi zorunlu durumlarda kiracıyla önceden iletişim kurulması, ziyaretin gün ve saatinin birlikte kararlaştırılması bekleniyor. Kiracının izni olmadan konuta girilmesinin konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabileceğini belirten Çöçü, mülkiyet hakkının kiracının konut dokunulmazlığını ortadan kaldırmadığını ifade etti.
KİRACILAR HAK İHLALİ KARŞISINDA NE YAPABİLİR?
Yasal sınırın üzerinde kira artışı talep edilmesi, haksız tahliye baskısı veya depozitonun iade edilmemesi gibi durumlarda kiracıların başvurabileceği hukuki yollar bulunuyor. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunlu. Taraflar bu aşamada uzlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava yoluna gidilebiliyor.
Kiracıların haklarının ihlal edildiği durumlarda izlemesi gereken yolu açıklayan Çöçü, yasal başvuru sürecine ilişkin şu ifadeleri kullandı:
"Eğer ev sahibiniz yasal sınırın üzerinde zam baskısı yapıyor, haklı bir sebep olmadan tahliye tehdidinde bulunuyor veya depozitonuzu gasp ediyorsa yalnız değilsiniz. Bu tür uyuşmazlıklarda ilk yapılması gereken şey, yasal bir zorunluluk olan Arabuluculuk mekanizmasına başvurmaktır. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açarak haklarınızı yargı yoluyla sonuna kadar koruyabilirsiniz."
