Kat karşılığı inşaat anlaşmaları, arsa sahipleri için mevcut taşınmazlarını yeni konut veya ticari alanlara dönüştürerek ekonomik kazanç elde etme fırsatı sunuyor. Ancak bu süreçte yapılacak yanlış bir değerlendirme, mülk sahiplerinin sahip oldukları değerin altında bir anlaşmaya imza atmasına neden olabiliyor. Özellikle müteahhitlerle yürütülen görüşmelerde arsanın gerçek ekonomik karşılığının bilinmemesi, paylaşım oranlarının belirlenmesinde arsa sahiplerini dezavantajlı konuma düşürebiliyor.
Arsanın yalnızca yüzölçümüne veya bulunduğu konuma bakılarak değerlendirilmesi, taşınmazın geliştirme potansiyelinin gözden kaçmasına yol açabiliyor. İmar durumu, emsal hakkı, yapılaşma koşulları ve bölgede hayata geçirilebilecek projelerin satış değeri, arsanın ekonomik karşılığını doğrudan etkileyen unsurlar arasında yer alıyor.
Peki, müteahhitten teklif almadan önce arsanın gerçek değeri nasıl belirlenmeli? İlk sunulan paylaşım teklifi gerçekten avantajlı mı? Türkinform muhabiri Pelin Zengin'in sorularını yanıtlayan CKinvest Kurucusu Caner Keçeli, kat karşılığı anlaşma yapmayı düşünen arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken noktaları değerlendirdi.
ARSANIN DEĞERİ SADECE KONUM VE METREKAREYLE BELİRLENMİYOR
Bir arsanın ekonomik değerini belirlerken yalnızca bulunduğu bölgeye ve yüzölçümüne odaklanmanın yeterli olmadığını belirten Keçeli, taşınmazın imar haklarının ve üzerinde geliştirilebilecek projenin potansiyelinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti.
Özellikle emsal hakkı, yapılaşma koşulları, bölgedeki benzer projeler ve yapılabilecek konutların satış potansiyeli, arsanın gerçek değerinin ortaya çıkarılmasında belirleyici rol oynuyor. Aynı büyüklükteki iki arsanın imar koşulları ve proje geliştirme imkânları farklı olduğunda ekonomik karşılıkları da değişebiliyor.
Bu nedenle arsa sahiplerinin yalnızca çevredeki metrekare fiyatlarını esas alarak karar vermemesi gerektiğini belirten Keçeli, değerleme sürecinde bütün kriterlerin birlikte ele alınmasını önerdi.
Keçeli, arsa değerinin nasıl hesaplanması gerektiğine ilişkin şu değerlendirmede bulundu:
"Öncelikle şunu belirtmek isterim; bir arsanın değeri yalnızca bulunduğu konum veya metrekare büyüklüğüyle ölçülmez. Arsanın imar durumu, emsal hakkı, yapılaşma koşulları, bölgedeki emsal projeler ve üzerinde geliştirilebilecek projenin satış potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir."
İLK PAYLAŞIM TEKLİFİ HER ZAMAN AVANTAJLI OLMAYABİLİR
Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahiplerinin karşılaştığı önemli risklerden biri de müteahhit tarafından sunulan ilk paylaşım teklifini yeterince incelemeden kabul etmek. Taşınmazın gerçek potansiyelini bilmeyen mülk sahipleri, kendilerine önerilen daire veya bağımsız bölüm sayısını yeterli görerek anlaşma yapabiliyor. Ancak teklifin avantajlı olup olmadığını anlamak için yalnızca kaç daire verileceğine bakmak yeterli olmuyor.
Paylaşım oranının yanı sıra bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, katı, cephe özellikleri ve piyasa değeri de değerlendirmeye dahil edilmeli. Aynı sayıda bağımsız bölüm içeren iki farklı teklif, dairelerin niteliklerine bağlı olarak arsa sahibi açısından farklı ekonomik sonuçlar doğurabiliyor.
Keçeli, arsa sahiplerinin müteahhitle pazarlığa başlamadan önce ellerindeki taşınmazın gerçek ekonomik değerini öğrenmeleri gerektiğini belirtti. Profesyonel bir değerleme çalışmasının, farklı paylaşım modellerini karşılaştırma ve teklifleri daha sağlıklı değerlendirme imkânı sağlayacağını ifade etti.
ARSA SAHİPLERİ ANLAŞMA MASASINA OTURMADAN ÖNCE NE YAPMALI?
Arsanın geliştirme potansiyelini bilmeden yapılan pazarlıkların mülk sahiplerinin elde edebileceği kazancı sınırlayabileceğine işaret eden Keçeli, ilk teklifin kabul edilmesi konusunda aceleci davranılmaması gerektiğini vurguladı.
Özellikle birden fazla paylaşım modelinin değerlendirilmesi, tekliflerin yalnızca bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil, toplam ekonomik karşılıkları bakımından da karşılaştırılması önem taşıyor. Böylece arsa sahipleri, kendilerine sunulan teklifin taşınmazlarının potansiyeliyle ne ölçüde örtüştüğünü daha net görebiliyor.
Keçeli, konuya ilişkin arsa sahiplerine şu tavsiyede bulundu:
"Benim arsa sahiplerine tavsiyem, herhangi bir müteahhitle masaya oturmadan önce arsalarının gerçek ekonomik değerini öğrenmeleri. Çünkü bazen arsa sahibi elindeki gayrimenkulün potansiyelinin farkında olmadan, kendisine sunulan ilk teklifi avantajlı zannedebiliyor. Oysa doğru bir değerleme yapıldığında çok daha farklı ve kazançlı paylaşım modelleri ortaya çıkabiliyor."
İMZA ATMADAN ÖNCE TEKLİFİN GERÇEK KARŞILIĞINI HESAPLAYIN
Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında doğru karar verebilmek için arsanın mevcut piyasa değerinin yanı sıra imar haklarının ve proje geliştirme potansiyelinin de dikkate alınması gerekiyor. Müteahhidin sunduğu paylaşımın toplam ekonomik karşılığını değerlendirmek, arsa sahiplerinin olası kayıpların önüne geçebilmesi açısından önem taşıyor.
Bu nedenle anlaşma öncesinde bağımsız ve profesyonel bir değerleme yaptırılması, farklı tekliflerin karşılaştırılması ve sözleşme koşullarının dikkatle incelenmesi gerekiyor. Arsanın gerçek değerini bilmeden atılan bir imza, mülk sahibinin gelecekte elde edebileceği kazancı doğrudan etkileyebilir.
