Kiracılar için evin satılması başlı başına yeni bir belirsizlik anlamına gelebiliyor. Kira sözleşmesinin devam edip etmeyeceği, yeni ev sahibine ne söyleneceği derken bir başka önemli soru daha gündeme geliyor:
PEKİ KİRACININ YILLAR ÖNCE ÖDEDİĞİ DEPOZİTO NE OLACAK?
Ev satıldığında kiracının depozitosunun da otomatik olarak yeni ev sahibine geçtiği düşünülse de Yargıtay'ın önüne gelen bir dosya, konunun bundan daha farklı olabileceğini ortaya koydu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, evin satılması sonrasında depozitonun iadesinden kimin sorumlu olacağı konusunda dikkat çeken bir değerlendirme yaptı.
HER ŞEY 300 DOLARLIK DEPOZİTOYLA BAŞLADI
Uyuşmazlığın merkezinde 300 dolarlık depozito bulunuyordu. Kiracı, oturduğu ev için önceki ev sahibine 300 dolar güvence bedeli ödedi. Ancak kira ilişkisi devam ederken ev satıldı. İşin dikkat çeken tarafı ise yeni malikin, kiracının eşi olmasıydı. Daha sonra kiracı son kira bedelini ödemedi ve ödediği depozitonun son kira bedeline mahsup edilmesini istedi. Ancak taraflar arasında bu konuda anlaşmazlık çıktı. Kiracı, depozitonun iadesi için icra takibi başlattı. Eski ev sahibinin takibe itiraz etmesi üzerine uyuşmazlık mahkemeye taşındı.
İLK MAHKEME “YANLIŞ KİŞİDEN İSTİYORSUN” DEDİ
Davaya bakan ilk derece mahkemesi, uyuşmazlığın esasına girmeden davayı reddetti. Mahkemenin gerekçesi ise dikkat çekiciydi. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geliyor. Bu nedenle mahkeme, evin satılmasıyla birlikte eski malik ile kiracı arasındaki kira ilişkisinin sona erdiği değerlendirmesinde bulundu. Depozitonun da artık yeni malikten talep edilmesi gerektiği sonucuna varıldı. Başka bir ifadeyle kiracıya adeta; “Depoziton için yanlış kişiye başvurdun” denilmiş oldu. Ancak dosya burada kapanmadı.
ADALET BAKANLIĞI DEVREYE GİRDİ
Davanın değerinin düşük olması nedeniyle ilk derece mahkemesinin kararı kesin nitelikteydi. Normal temyiz yolu kapalı olan karar, daha sonra Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz edildi. Dosya bu kez Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi. Ve Yargıtay, depozito konusunda ilk derece mahkemesinin yaklaşımında önemli bir noktaya dikkat çekti.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ BAŞKA, DEPOZİTONUN DEVRİ BAŞKA
Yargıtay'ın değerlendirmesindeki en kritik nokta burada ortaya çıktı. Taşınmazın satılmasıyla birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Ancak bu durum, eski ev sahibinin daha önce aldığı depozitonun otomatik olarak yeni malike geçtiği anlamına gelmiyor. Yani kira sözleşmesinin yeni malike geçmesi ile depozito parasının kimin elinde olduğunun aynı mesele olmadığına dikkat çekildi. Yargıtay'ın kararında, depozito bedelinin yeni malike devredildiğinin kanıtlanamaması halinde, güvence bedelini alan eski malikin iade yükümlülüğünün devam edeceği belirtildi.
DEPOZİTO GERÇEKTEN YENİ EV SAHİBİNE DEVREDİLDİ Mİ?
Kararın kiracılar açısından en önemli noktası burada. Ev satıldığında eski ev sahibi; “Ben artık ev sahibi değilim, depozitoyu yeni malikten iste” diyebilir. Ancak Yargıtay'ın değerlendirmesine göre bunun tek başına yeterli olmadığı belirtiliyor. Eğer depozitonun yeni malike devredildiği kanıtlanamıyorsa, depozitoyu ilk etapta teslim alan eski malikin sorumluluğunun devam edip etmediğinin değerlendirilmesi gerekiyor. Dolayısıyla mesele yalnızca “ev kimin?” sorusundan ibaret değil. Asıl soru; “Depozito parasını kim aldı ve bu para yeni malike gerçekten devredildi mi?”
“DEPOZİTOYU DEVRETTİM” DİYEN İSPATLAMAK ZORUNDA
Yargıtay kararındaki dikkat çekici ayrıntılardan biri de ispat meselesi. Eski ev sahibi depozitoyu yeni malike devrettiğini ileri sürüyorsa, bu iddiasını ortaya koyması gerekiyor. Başka bir ifadeyle, yalnızca; “Ben parayı yeni ev sahibine verdim” demek yeterli olmayabilir. Bu devrin yapıldığını gösteren belge, dekont veya başka bir delilin bulunması önem taşıyor. Somut dosyada ise eski malikin depozitonun yeni malike devredildiğine ilişkin bir savunmasının veya delilinin bulunmadığı aktarıldı.
YARGITAY “ESKİ EV SAHİBİ KESİNLİKLE ÖDER” DEMEDİ
Kararla ilgili en önemli ayrıntılardan biri de bu. Yargıtay'ın kararı, “Ev satılırsa depozitoyu her durumda eski ev sahibi öder” anlamına gelmiyor. Daire, ilk derece mahkemesinin eski malikin sorumluluğunu hiç değerlendirmeden davayı reddetmesini doğru bulmadı. Yani mahkemenin, eski malikin depozitodan sorumlu olup olmadığını deliller ışığında değerlendirmesi gerektiğine işaret edildi. Bu nedenle her ev satışı sonrasında otomatik olarak eski ev sahibinin depozitoyu ödeyeceği sonucuna varılamaz.
300 DOLARINI HEMEN GERİ ALDI MI? HAYIR!
Kararın kamuoyunda yanlış anlaşılabilecek bir başka boyutu daha bulunuyor. Yargıtay'ın verdiği karar bir “kanun yararına bozma” kararı. Bu hukuki yol, kesinleşmiş mahkeme kararının sonucunu doğrudan değiştirmiyor. Dolayısıyla davadaki kiracı, Yargıtay'ın bu kararıyla birlikte 300 dolarını otomatik olarak geri almış olmadı. Kararın amacı, hukuki uygulamadaki yanlış veya eksik değerlendirmenin ortaya konulması ve benzer uyuşmazlıklarda hukuki yorumun yol gösterici olması. Başka bir deyişle karar, doğrudan kiracının cebine para koyan bir karar değil; depozitonun sorumluluğunun nasıl değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin önemli bir hukuki değerlendirme niteliğinde.
DEPOZİTOYU ELDEN VERMEYİN
Yaşanan uyuşmazlık, depozito ödemesinin belgelenmesinin ne kadar önemli olduğunu da bir kez daha gösteriyor. Kiracının gelecekte taşınmazın satılması gibi bir durumla karşılaşması halinde elindeki en önemli belgelerden biri, depozitoyu gerçekten ödediğini gösteren kayıt olabilir. Bu nedenle depozito ödenirken:
- Kira sözleşmesinde depozito miktarı açıkça belirtilmeli,
- Ödeme mümkün olduğunca banka üzerinden yapılmalı,
- Açıklama bölümünde ödemenin depozito/güvence bedeli olduğu belirtilmeli,
- Elden ödeme yapılması halinde mutlaka yazılı belge alınmalı.
Böylece ileride “Depozito ödenmedi” veya “Kime ödendi?” gibi tartışmaların önüne geçilebilir.
EV SATILIRSA KİRACI NE YAPMALI?
Taşınmazın satılması halinde kiracının öncelikle paniğe kapılmaması gerekiyor. Kira sözleşmesi açısından yeni malik, taşınmazı satın almasıyla birlikte mevcut kira ilişkisinin tarafı haline geliyor. Ancak depozito açısından ayrıca hareket etmek gerekiyor. Kiracı, eski ev sahibine verdiği güvence bedelinin yeni malike devredilip devredilmediğini yazılı olarak sormalı. Eğer eski malik depozitoyu yeni malike devrettiğini söylüyorsa, bu işlemin belgelendirilmesini istemek kiracı açısından önemli olabilir. Çünkü uyuşmazlık çıktığında depozitonun nerede ve kimin sorumluluğunda olduğunun belirlenmesi büyük önem taşıyor.
SON KİRA İLE DEPOZİTOYU BİRBİRİNE KARIŞTIRMAYIN
Dosyadaki bir diğer önemli ayrıntı da kiracının son kira bedelini ödemeyip depozitonun bu bedele sayılmasını istemesi. Ancak depozito, kira bedelinden farklı bir hukuki işleve sahip. Güvence bedelinin kira borcuna otomatik olarak mahsup edilip edilemeyeceği, taraflar arasındaki anlaşmaya ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gereken ayrı bir konu. Bu nedenle kiracının “Zaten depozito verdim, son ayın kirasını ödemiyorum” şeklinde tek taraflı hareket etmesi yeni bir uyuşmazlığa yol açabilir.
YARGITAY KARARININ KİRACILAR AÇISINDAN ÖNEMİ NE?
Kararın ortaya koyduğu temel mesaj oldukça açık; Bir evin satılması, daha önce ödenmiş depozitonun kimin sorumluluğunda olduğunu kendiliğinden çözmüyor. Kira sözleşmesinin yeni malike geçmesi ile depozitonun fiilen yeni malike aktarılması birbirinden farklı meseleler. Bu nedenle kiracının verdiği depozitonun kimin tarafından teslim alındığı, yeni malike devredilip devredilmediği ve bu devrin belgelenip belgelenmediği büyük önem taşıyor.
KİRACILAR DİKKAT!
Yargıtay'ın dikkat çeken kararı, evini kiralayan milyonlarca kişi açısından önemli bir noktayı gündeme getirdi. “Ev satıldı, depoziton da yeni ev sahibine geçti” düşüncesi her durumda yeterli olmayabilir. Özellikle depozitonun yeni malike aktarıldığı kanıtlanamıyorsa, parayı ilk teslim alan eski malikin sorumluluğunun devam edip etmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekiyor. Ancak bu kararın somut dosyadaki kiracıya doğrudan 300 dolarlık ödeme yapılmasını sağlamadığı ve her olayın kendi delilleriyle değerlendirilmesi gerektiği de unutulmamalı.
Ev satıldığında sadece kira sözleşmesine değil, depozitonun akıbetine de bakın. Çünkü anahtar el değiştirse bile depozitonun sorumluluğu kendiliğinden el değiştirmeyebilir.
