Kira bedellerinin hızla yükseldiği son yıllarda kiracılar, ev sahiplerinden sıklıkla aynı cümleyi duymaya başladı: “Eve kendim taşınacağım, evi boşaltmanız gerekiyor.” Peki, ev sahibinin bunu söylemesi kiracının derhâl evi boşaltmasını gerektirir mi? Konuya ilişkin hukuki değerlendirmelerde bulunan Avukat E. Alp Demirkaya, ev sahibinin yalnızca bu beyanla kiracıyı çıkaramayacağına dikkat çekti. Demirkaya'nın değerlendirmesine göre ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunluysa ev sahibi mahkeme yoluyla tahliye sağlayabiliyor.
HER İHTİYAÇ TAHLİYE SEBEBİ DEĞİLDİR!
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, çocukları, anne ve babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunuyorsa tahliye davası açabiliyor.
Avukat E. Alp Demirkaya'nın değerlendirmesine göre kanunun aradığı şey basit bir istek değil, gerçek bir zorunluluk. Ev sahibinin yalnızca “Artık kendi evimde oturmak istiyorum” demesi yeterli olmuyor. İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerekiyor.
Yargıtay da geçici, henüz doğmamış veya ne zaman gerçekleşeceği belli olmayan ihtiyaçları tahliye sebebi olarak kabul etmiyor. İhtiyacın yalnızca dava tarihinde bulunması da yeterli değil; yargılama devam ederken de varlığını koruması gerekiyor.
Örneğin ev sahibinin kendisinin kirada oturması, çocuğunun evlenmesi, sağlık veya ulaşım sebepleriyle o konutta yaşama zorunluluğunun doğması, mevcut konutun aile için yetersiz hâle gelmesi ya da başka şehirden dönülmesi gerçek bir ihtiyaca işaret edebiliyor. Ancak evin daha yüksek bedelle başkasına kiralanmak istenmesi, kiracının kira artışını kabul etmemesi veya yalnızca yatırım getirisinin artırılmak istenmesi ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilmiyor.
EV SAHİBİ KİRACIYI DOĞRUDAN ÇIKARAMAZ
Demirkaya'nın dikkat çektiği bir diğer konu ise ev sahibinin tek taraflı beyanla kiracıyı tahliye edememesi. Ev sahibinin ihtarname göndermesi, kiracının tahliye edildiği anlamına gelmiyor. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa ev sahibi zorla kapıyı açamıyor, kilidi değiştiremiyor; elektrik, su veya doğal gazı kestiremiyor. Kiracının eşyalarını da dışarı çıkaramıyor.
Tahliye ancak kiracının rızasıyla veya mahkeme kararı ve gerektiğinde icra yoluyla gerçekleştirilebiliyor. Aksi yöndeki müdahaleler, hukuki ve cezai sorumluluk doğurabiliyor.
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması da gerekiyor. Bu noktada başvuru tarihi ve arabuluculuk sürecinin ne zaman sonuçlandığı önem taşıyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15 Haziran 2026 tarihli kararına göre arabuluculuk başvurusu dava açma hakkı doğmadan önce yapılmış olsa bile süreç dava açma süresi içerisinde sonuçlanmışsa zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine getirilmiş sayılabiliyor. Buna karşılık dava hakkı doğmadan önce başlayıp tamamlanan arabuluculuk süreci, dava şartının sağlanması bakımından sorun oluşturabiliyor.
DAVA NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalı.
Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzuyor. Bu nedenle ihtarnamenin gönderildiği tarih, tebliğ tarihi ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi son derece önem taşıyor.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınıyor.
EV YENİ SATIN ALINMIŞSA DURUM FARKLIDIR
Kiracılı bir evi sonradan satın alan yeni malik de kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebiliyor.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabiliyor. Dilerse kira sözleşmesinin sona ermesini bekleyerek genel hükümlere göre de dava açabiliyor.
Demirkaya'nın değerlendirmesinde öne çıkan önemli ayrıntılardan biri de bir aylık bildirim süresi. Bu sürenin kaçırılması, özellikle altı aylık özel dava yolunun kullanılmasını engelleyebiliyor. Bu sebeple tapu devir tarihi ile ihtarnamenin tebliğ tarihinin dikkatle hesaplanması gerekiyor.
“KENDİM OTURACAĞIM” DEYİP BAŞKASINA KİRALARSA NE OLUR?
Kanunun kiracıyı koruyan en önemli hükümlerinden biri yeniden kiralama yasağı olarak öne çıkıyor.
İhtiyaç nedeniyle tahliyesi sağlanan taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamıyor. Ev sahibi bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabiliyor.
Ancak Demirkaya'nın ele aldığı bu konuda kiracılar açısından önemli bir hukuki risk de bulunuyor. Yargıtay uygulamasında, kiracının yalnızca ihtarname üzerine ve hakkında tahliye kararı verilmeden evi kendiliğinden boşaltması hâlinde yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat talebinin reddedilebildiği görülüyor.
Başka bir ifadeyle kiracının, ev sahibinin sözüne güvenerek gönüllü biçimde çıkması daha sonra tazminat istemesini güçleştirebiliyor.
Bu nedenle kiracı evi anlaşarak boşaltacaksa tahliye sebebinin, teslim tarihinin, taşınmazın kullanım amacının ve yeniden kiralanması hâlindeki sonuçların yazılı bir protokolle düzenlenmesi yararlı görülüyor.
TAHLİYE İÇİN SÖZ DEĞİL, İSPAT GEREKİYOR
Avukat E. Alp Demirkaya'nın hukuki değerlendirmeleri, ihtiyaç nedeniyle tahliyede ispatın belirleyici olduğunu ortaya koyuyor. Ev sahibi gerçekten kendisi oturacaksa ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkına sahip. Ancak bu hak, kiracıyı tek taraflı bir beyanla derhâl çıkarma yetkisi vermiyor.
Mahkeme; ihtiyacın gerçekliğini, ev sahibinin mevcut yaşam koşullarını, başka konutlarının bulunup bulunmadığını, ihtiyacın ne zaman doğduğunu ve dava boyunca devam edip etmediğini somut delillerle değerlendiriyor.
Sonuç olarak “Kendim oturacağım” cümlesi bir tahliye sebebinin başlangıcı olabiliyor ancak tek başına tahliye kararı anlamına gelmiyor. Hukukun aradığı, söylenen sözden çok o sözün arkasındaki gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç olarak öne çıkıyor.
