Her kira sözleşmesi, yasal zorunlulukları karşılamalıdır. Öncelikle, Türk Borçlar Kanunu'nun 299-356. maddeleri bu sözleşmeleri düzenler. Sözleşme yazılı olmalı, noter onayı zorunlu değil ancak ihtilaflarda delil gücü taşır. Ana unsurlar şöyle:
Tarafların Kimlik Bilgileri: Ev sahibi ve kiracının TC kimlik numaraları, adresleri tam yazılmalı.
Gayrimenkul Tanımı: Adres, tapu bilgileri, daire numarası net belirtilmeli.
Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Aylık tutar, ödeme tarihi (genellikle ayın ilk haftası), banka IBAN'ı eklenmeli.
Süre: Belirli süreli (1 yıl) veya belirsiz süreli olabilir. Varsayılan 1 yıldır.
Diğer Hükümler: Depozito (genelde 3 kira bedeli), tadilat yasağı, sigorta zorunluluğu.
Bu unsurlar eksikse, sözleşme geçersiz sayılabilir ve kiracı hak kaybı yaşayabilir.
KİRA SÖZLEŞMSİ ADIM ADIM NASIL HAZIRLANIR?
Sözleşmeyi sıfırdan oluşturmak için şu adımları izleyin:
Tarafları Belirleyin: Ev sahibi, kiracı ve varsa kefil kimliklerini doğrulayın. Kefil zorunlu değil ama riski azaltır.
Standart Şablon Kullanın: Ticaret Bakanlığı veya Emlakçılar Odası şablonlarını indirin. Ücretsiz modeller internette bolca mevcut.
Maddeleri Doldurun: Kira bedelini piyasa rayiç bedeline göre belirleyin. 2024'te kira zam üst sınırı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre %25 ile sınırlı.
Depozito ve Ekleri Ekleyin: Depozito tutarını yazın, eşya listesi ve fotoğraflar ekleyin. Bu, tadilat iddialarını önler.
İmzaları Alın: Her sayfa ayrı imzalanmalı, 2 nüsha hazırlanmalı. Tarih ve yer belirtilmeli.
Profesyonel destek için noter veya avukat önerilir, maliyeti 500-1000 TL arasında değişir.
KİRA KANUNU
TBK'da son değişiklikler kiracıyı koruyor. 2023'te çıkan kanunla:
Kira bedeli, 5 yıl içinde TÜFE'ye göre zamlanabilir; mahkeme rayiç bedeli belirler.
Tahliye taahhüdü 5 yıla kadar geçersiz.
Depozito iadesi zorunlu, gecikmede faiz işler.
İstanbul gibi büyük şehirlerde kira ortalaması 15.000 TL'yi aştı. Sözleşmede 'zam üst sınırı' maddesi ekleyin ki sürpriz olmasın. LSI terimleri olarak depozito iadesi, kira zammı hesaplama ve tahliye hakkı sıkça aranıyor.
YAYGIN HATALAR VE KAÇINMANIN YOLLARI
Deneyimli emlakçılar, sözleşme hatalarının %70'inin basit ihmallerden kaynaklandığını söylüyor.
Sözlü Anlaşma: Yazılı olmazsa delil olmaz.
Eksik Depozito Kaydı: Tutar ve iade şartı net yazılmalı.
Aşırı Zam Hükümleri: Yasal sınırı aşan maddeler iptal edilir.
Eşya Listesi Unutulması: Girişte ekspertiz raporu alın.
Örnek dava: Kiracı depozito alamayınca Yargıtay lehine karar verdi. Bu hatalar 10.000 TL'ye varan kayıplara yol açıyor.
KİRA SÖZLEŞMESİ UZATMA VE FESİH SÜRECİ
Süre bitiminde otomatik uzar, kiracı 15 gün önceden bildirmeli.
Fesih için, belirli süreli: Süre sonunda.
Belirsiz: 3 ay önceden noter iadeli taahhütlü mektup.
Tahliye davası açmadan önce icra takibi şart. Kiracı temerrüde düşerse 30 gün süre verin.
