Türkiye’de eskiyen binalar, deprem güvenliği ve kentsel dönüşüm konusu ev sahiplerinin gündemindeki yerini koruyor. Özellikle 20, 30 veya 40 yıllık binalarda yaşayan vatandaşlar, yapılarının dönüşüme girip girmeyeceğini araştırıyor. Ancak bir binanın yalnızca eski olması, kentsel dönüşüme alınması için tek başına yeterli değil. Süreçte yapının teknik durumu, riskli yapı tespiti ve ilgili mevzuat belirleyici oluyor.
EVLER KENTSEL DÖNÜŞÜME NE ZAMAN GİRER?
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların veya mevzuat kapsamında dönüşüme konu edilen alanların daha güvenli ve sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürülmesini amaçlıyor.
6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı olarak değerlendirilmesinde temel ölçüt, teknik incelemeler sonucunda risk taşıdığının belirlenmesi. Binanın yaşı, kullanılan malzemeler, taşıyıcı sistemin durumu ve yapının mevcut koşulları değerlendirmede önem taşıyor.
Bu nedenle 30 veya 40 yıllık bir binada yaşamak, tek başına kentsel dönüşüm kararı alınacağı anlamına gelmiyor. Daha yeni binalarda da yapım hataları, uygunsuz müdahaleler veya farklı teknik sorunlar bulunabiliyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN BİNA KAÇ YILLIK OLMALI?
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapılabilmesi için binanın mutlaka 30, 40 veya 50 yıllık olması gerektiğine ilişkin genel bir yaş şartı bulunmuyor.
Örneğin 1980’li veya 1990’lı yıllarda inşa edilen bir binanın eski olması, otomatik olarak riskli olduğu anlamına gelmiyor. Bununla birlikte binanın yaşı ilerledikçe taşıyıcı sistemin, betonun, donatıların ve genel yapı durumunun uzmanlar tarafından incelenmesi önem kazanabiliyor.
Bir yapının deprem güvenliği konusunda şüphe varsa yalnızca yapım yılına bakmak yerine teknik değerlendirmeye başvurulması gerekiyor.
ESKİ BİNALAR KENTSEL DÖNÜŞÜME NASIL GİRER?
Bir binanın dönüşüm sürecine alınmasında izlenebilecek yollardan biri, riskli yapı tespitinin yaptırılması. Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşuyor:
1. Riskli yapı tespiti için başvuru yapılır
Bina maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurabilir.
Riskli yapı tespiti için bütün kat maliklerinin önceden aynı yönde karar vermesi şart değil. Maliklerden biri, mevzuatta belirtilen usule uygun şekilde tespit talebinde bulunabilir.
2. Binanın teknik incelemesi yapılır
Yetkili kuruluş, ilgili mevzuat ve teknik esaslar doğrultusunda binanın risk durumunu değerlendirir. İncelemede yapının taşıyıcı sistemi ve gerekli teknik veriler dikkate alınır.
Risk tespiti yalnızca binanın dışarıdan gözlemlenmesiyle yapılamaz. Sonuç için gerekli teknik incelemelerin gerçekleştirilmesi gerekir.
3. Riskli yapı raporu değerlendirilir
Hazırlanan rapor, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri bulunan belediyeye sunulur. Raporun mevzuata uygunluğu incelenir. Eksiklik veya hata tespit edilirse düzeltilmesi istenebilir.
Tespit sonucunun uygun bulunması halinde ilgili idari işlemler başlatılır ve tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenmesi için bildirim yapılır.
4. Bildirim ve itiraz süreci işler
Riskli yapı tespitine ilişkin bildirimler, mevzuatta belirtilen yöntemlerle hak sahiplerine duyurulur. İtiraz süreci ilgili yasal düzenlemelere göre yürütülür.
İtiraz edilmesi halinde rapor teknik açıdan yeniden değerlendirilir. İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda tespit kesinleşebilir.
5. Tahliye ve yıkım aşamasına geçilir
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından tahliye ve yıkım işlemleri mevzuata göre yürütülür. Gerekli bildirimlerin yapılmasıyla yapının boşaltılması ve yıkımına ilişkin süreç başlatılır.
Yıkımın ardından arsanın değerlendirilmesi, binanın yeniden yapılması ve maliklerin yeni projeye ilişkin kararları gündeme gelir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARINI KİM VERİR?
Riskli yapı tespiti ile binanın yeniden yapılmasına ilişkin kararlar birbirinden farklı aşamalar. Riskli yapı tespiti, teknik inceleme ve idari değerlendirme sonucunda kesinleşiyor.
Binanın yeniden yapılması, kat karşılığı anlaşma veya diğer uygulama kararları ise ilgili mevzuat ve mülkiyet koşulları çerçevesinde yürütülüyor.
Bir malikin riskli yapı tespiti talebinde bulunabilmesi, dönüşümün bütün aşamalarında tek başına karar verebileceği anlamına gelmiyor. Yeniden yapım sürecinde maliklerin hakları, karar alma usulleri ve yasal süreler ayrıca dikkate alınıyor.
Bu nedenle müteahhitlerle yapılacak sözleşmelerin, bağımsız bölümlerin paylaşımının, teslim tarihlerinin ve mali yükümlülüklerin dikkatle incelenmesi önem taşıyor.
BİNADA ÇATLAK VARSA KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRER Mİ?
Duvarlarda veya taşıyıcı elemanlarda görülen çatlaklar, tek başına bir binanın kentsel dönüşüme alınacağını kesin olarak göstermiyor. Çatlakların yeri, genişliği, oluşma nedeni ve zaman içindeki değişimi önem taşıyor.
Özellikle kolon ve kirişlerde belirgin hasar, beton dökülmesi, donatıların açığa çıkması, binada gözle görülür eğilme veya deprem sonrasında oluşan yapısal hasarlar uzman incelemesi gerektirebilir.
Bu tür işaretler varsa yetkin bir inşaat mühendisine ve gerektiğinde ilgili idarelere başvurulmalı. Binanın güvenli olmadığı düşünülüyorsa yetkililerin yönlendirmeleri dikkate alınmalı.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EV SAHİPLERİNİN HAKLARI NELER?
Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahiplerinin hakları, binanın risk durumuna, taşınmazın niteliğine ve uygulanacak yönteme göre değişebiliyor.
Riskli yapı tespiti, itiraz, tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarında mevzuatta belirtilen usullerin izlenmesi gerekiyor.
Ev sahiplerinin özellikle şu konuları açıklığa kavuşturması önem taşıyor:
-
Yeni projede bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı
-
İnşaat maliyetlerinin ve ek ödemelerin nasıl belirleneceği
-
Müteahhitle yapılacak sözleşmenin koşulları
-
İnşaatın tamamlanma ve teslim süresi
-
Tahliye, kira yardımı ve varsa diğer desteklerin şartları
-
Karara katılmayan maliklerin hakları ve uygulanacak yasal süreç
Kira yardımı ve diğer destekler her durumda otomatik olarak verilmiyor. Başvuru koşulları, destek türü ve güncel uygulamalar ilgili idarelerden öğrenilmeli.
KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞVURUSU NEREDEN YAPILIR?
Riskli yapı tespiti için bina malikleri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurduğu lisanslı kurum ve kuruluşlara başvurabiliyor. Sürece ilişkin bilgiler Başkanlığın resmî internet sitesinden takip edilebiliyor.
e-Devlet üzerinden sunulan Riskli Yapı Tespiti hizmeti de ilgili işlemler için kullanılabiliyor. Ancak belediyelerin sunduğu ön inceleme veya bina tarama hizmetlerinin, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan resmî riskli yapı tespitiyle aynı olmayabileceğine dikkat edilmeli.
Başvuru öncesinde hizmetin kapsamı, ücreti ve sonucunun hangi yasal işlemlerde kullanılabileceği öğrenilmeli.
ESKİ EVLER İÇİN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EN ÖNEMLİ NOKTA NE?
Eski bir binada yaşamak, deprem güvenliğinin kontrol edilmesi için önemli bir neden olabilir. Ancak yapının yaşı tek başına kentsel dönüşüm kararı verilmesini sağlamıyor. Binanın teknik durumu, riskli yapı tespiti ve ilgili yasal süreçler belirleyici oluyor.
Ev sahiplerinin yalnızca binanın yaşına veya dış görünüşüne dayanarak karar vermek yerine uzman incelemesine başvurması gerekiyor. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde ise bildirim, itiraz, tahliye ve yıkım aşamalarının mevzuata uygun şekilde takip edilmesi önem taşıyor.
Kentsel dönüşüm sürecinde doğru bilgi edinmek, teknik raporları incelemek ve sözleşmeleri dikkatle değerlendirmek hem can güvenliği hem de mülkiyet haklarının korunması açısından büyük önem taşıyor.
