Anne ya da babadan kalan bir evde kardeşlerden biri oturmaya devam ediyor, diğerleri ise evden hiçbir şekilde yararlanamıyor. Türkiye'de pek çok ailenin yaşadığı bu durum, Google'da "miras" aramalarının bu sabah hızla yükselmesiyle yeniden gündeme geldi.
Peki evde oturan kardeş diğerlerine kira ödemek zorunda mı? Anlaşma sağlanamazsa ev satılabilir mi? İşte miras kalan evle ilgili bilinmesi gerekenler.
PAYLAŞIM YAPILANA KADAR EV TÜM MİRASÇILARINDIR
Miras bırakan kişinin ölümüyle birlikte ev, paylaşım yapılana kadar tüm mirasçıların ortak malı hâline gelir. Hukuktaki adıyla "elbirliği mülkiyeti" söz konusudur. Bu dönemde evle ilgili kararların mirasçılar tarafından birlikte alınması gerekir.
Bu yüzden evde oturan kardeş, sırf evi kullanıyor diye evin tek sahibi olmaz. Aynı şekilde diğer kardeşler de onu tek başlarına evden çıkaramaz. Evde oturan kişi de mirasçı olduğu için evle hukuki bağı devam eder.
EVDE OTURAN KARDEŞ KİRA ÖDEMEK ZORUNDA MI?
Otomatik olarak hayır. Ama koşullar değişirse evet. Diğer mirasçılar, evi tek başına kullanan kardeşten "ecrimisil" adı verilen haksız kullanım tazminatı isteyebilir. Ecrimisil, evde oturan kişiyi kiracı yapmaz, diğer mirasçıların evden yararlanamamasından doğan kaybı karşılamayı amaçlar.
Burada en çok gözden kaçan nokta "intifadan men" şartı. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre mirasçılar, kural olarak evi kullanan kardeşe evden yararlanmak istediklerini bildirmeden ondan tazminat isteyemez. Bu bildirimden önceki dönem için ecrimisil talep edilemez, sonraki dönem için edilebilir. En güvenli yol, bu bildirimi noter aracılığıyla ihtarname göndererek yapmaktır. Yargıtay'ın bu şartı aramadığı bazı istisnai durumlar da bulunuyor.
Hesaplama genellikle evin emsal kira değeri ve mirasçıların payları üzerinden yapılır. Örneğin üç kardeşe eşit paylarla kalan bir evin aylık emsal kirası 30 bin lira ise, evde oturmayan iki kardeşin her biri kural olarak payına düşen 10 bin lirayı isteyebilir. Ecrimisil talepleri için 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanıyor.
Evde oturan kardeşin elektrik, su, doğalgaz ya da aidat gibi giderleri ödemesi, ecrimisil sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu tür davaların gerçek hayatta karşılığı da var. Ankara'da bir mahkeme, babasından kalan evde oturan bir kişinin kardeşine 218 bin lira tazminat ödemesine hükmetmişti.
ANLAŞAMAZSANIZ İLK ADRES ARABULUCU
Kardeşler evin satılması ya da paylaşılması konusunda uzlaşamıyorsa doğrudan mahkemeye gidemiyor. 1 Eylül 2023'ten bu yana, ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddediliyor.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa bir anlaşma tutanağı düzenleniyor. Taraflar bu tutanak için sulh hukuk mahkemesinden "icra edilebilirlik şerhi" aldığında, belge mahkeme kararı niteliği kazanıyor.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA EV SATILABİLİR
Arabuluculuktan sonuç çıkmazsa mirasçılardan herhangi biri, halk arasında "izale-i şuyu" olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Dava, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm mirasçıların davada yer alması gerekir.
Mahkeme önce malın fiilen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölünmesi mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Tek bir dairenin bölünmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, bu davalarda ev genellikle satılıyor ve elde edilen para mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılıyor.
SAĞ KALAN EŞİN ÖZEL BİR HAKKI VAR
Ölen kişinin eşi hayattaysa durum farklılaşıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 652. maddesine göre sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları ev ve ev eşyası üzerinde, miras payından düşülmek kaydıyla kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa ya da oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir.
Bu düzenleme, sağ kalan eşin eski yaşantısını sürdürebilmesini amaçlıyor. Yani çocukların, anne ya da babanın yaşadığı evi kendi aralarında anlaşarak kolayca satması her durumda mümkün olmayabilir.
VERGİ VE BELGELER İÇİN SÜRE İŞLİYOR
Evle ilgili anlaşmazlık sürse bile bazı işlemlerin süresi işlemeye devam ediyor. Mirasçıları ve payları gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı) noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabiliyor.
Ölüm Türkiye'de gerçekleşmişse ve mirasçılar da Türkiye'deyse, veraset ve intikal vergisi beyannamesinin ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilmesi gerekiyor. Miras payı istisna tutarının altında kalsa bile beyanname verilmesi zorunlu.
2026 yılında çocuklar ve eşten her birine düşen miras payının 2 milyon 907 bin 136 lirası vergiden istisna. Çocuk yoksa eşe düşen payda bu tutar 5 milyon 817 bin 845 lira. Vergi çıkarsa, 3 yıl boyunca her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere toplam 6 eşit taksitte ödenebiliyor.
Her miras dosyasının koşulları farklı olduğu için, özellikle dava ve ecrimisil sürecine girmeden önce bir avukattan destek almak hak kaybını önleyebilir.
