Yargıtay, kira sözleşmesinin yenilenmesinin kira tespit davası için aranan 5 yıllık süreyi tek başına sıfırlamayacağına hükmetti. Kararı veren 3. Hukuk Dairesi, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmeden bu yana geçen sürenin dikkate alınması gerektiğini belirtti. Koşulları oluşan durumlarda kira bedelinin hak ve nesafet ilkesine, yani hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesinin önü açık tutuldu.
22 BİN LİRALIK KİRA İÇİN 39 BİN LİRA TALEP EDİLDİ
Davaya konu kira ilişkisi 2005'te İstanbul'da bir iş yerinin kiralanmasıyla başladı. Mülk sahibi, kiracının 2021'de ödemekte olduğu 22 bin liralık aylık kiranın çevredeki emsal kiraların çok gerisinde kaldığını öne sürdü. Kiraya veren, bedelin 39 bin liraya çıkarılması için mahkemede kira tespit davası başlattı. Talep edilen tutar, ödenen kiranın yaklaşık yüzde 77 üzerindeydi.
Davayı gören sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son sözleşmenin 2018'de yenilendiğini esas aldı. Mahkeme, dava açıldığında bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği için hakkaniyete göre belirleme yapılamayacağına, artışın sözleşmedeki hükme göre hesaplanması gerektiğine karar verdi. İstinaf incelemesini yapan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 35. Hukuk Dairesi de başvuruyu reddetti.
YARGITAY 2018 SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİNİN ARAŞTIRILMASINI İSTEDİ
Kiraya veren, kiracının mülkü 2005'ten beri kullandığını belirterek kararı temyize taşıdı. Dosyayı inceleyen Yargıtay'ın 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı buldu.
Daire, 2018'de imzalanan sözleşmenin kira bedelini güncellemediğinin, yalnızca süregelen kira ilişkisini yazıya dökmek için hazırlandığının ileri sürüldüğüne dikkat çekti. Mahkemenin sunulan delilleri tartışması, sözleşme tarihindeki belirsizliği ve kiranın rayice uygun olup olmadığını araştırması gerektiği vurgulandı.
Bozma kararına göre yerel mahkeme, bilirkişi heyetinden ek bir rapor alarak 2018'de belirlenen bedelin o günkü piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığını inceleyecek. Bedel rayice uygun çıkarsa talep edilen döneme endeks artışı uygulanacak. Rayicin altında kaldığı belirlenirse kira bedeli hakkaniyete göre yeniden belirlenecek.
BORÇLAR KANUNU 5 YILDAN SONRA HAKİME YETKİ VERİYOR
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalama değişimini aşmadığı sürece geçerli sayılıyor. Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanıyor.
Aynı maddeye göre süresi 5 yılı aşan ya da 5 yıl dolduktan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her 5 yıllık dönemin sonunda kira bedelini hakim belirliyor. Hakim bu belirlemede endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alıyor.
Kanunun 345. maddesi ise kira bedelinin belirlenmesi için davanın her zaman açılmasına imkan tanıyor. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair hüküm varsa, o dönemin sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli oluyor.
YENİ SÖZLEŞME KENDİLİĞİNDEN YENİ BAŞLANGIÇ SAYILMAYACAK
Yargıtay kararına göre kiracı ile kiraya veren arasında sonradan imzalanan bir sözleşme, 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başladığı anlamına gelmeyecek. Mahkemelerin, yenilenen sözleşmenin kira bedelini gerçekten güncelleyip güncellemediğini inceleyerek karar vermesi gerekecek. Emsalin çok altında kalan kiralar nedeniyle açılan tespit davalarında da ilk kira başlangıç tarihi önem taşıyacak.
