Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan taşınmazların satışı, aileler arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konular arasında yer alıyor. Kardeşlerden bazılarının evi satmak istemesi, bazılarının ise satışa karşı çıkması halinde sürecin nasıl ilerleyeceği merak ediliyor.
Avukat Muhammed Emin Tutkun, Türkinform muhabiri Almila Kerküklü’ye verdiği özel röportajda, miras kalan bir evin satışı konusunda anlaşma sağlanamaması halinde izlenebilecek hukuki yolları ve mirasçılara tanınan öncelikli satın alma imkânını anlattı.
TEK BİR MİRASÇI SÜRECİ BAŞLATABİLİR
Miras kalan taşınmazlarda bütün mirasçıların satış konusunda aynı fikirde olmasının gerekmediğini belirten Tutkun, tek bir mirasçının dahi diğer kardeşlerin onayını veya imzasını almadan hukuki süreci başlatabileceğini söyledi.
Tutkun, “Uygulamada aileleri karşı karşıya getiren uyuşmazlıkların başında bu geliyor. Sorunun cevabı çok net: Evet, tek bir mirasçı bile diğer kardeşlerin onayını veya imzasını almadan bu süreci başlatabilir” ifadelerini kullandı.
Miras kalan ev üzerinde elbirliği mülkiyeti kurulduğunu kaydeden Tutkun, hukuk sisteminde hiç kimsenin istemediği bir mülkiyet ortaklığını sürdürmeye zorlanamayacağını vurguladı. Bu nedenle mirasçılardan birinin ortaklığın sona erdirilmesini talep etmesi, sürecin başlaması için yeterli olabiliyor.
İLK AŞAMA ZORUNLU ARABULUCULUK
Satış isteyen mirasçının doğrudan dava açamayacağını ifade eden Tutkun, sürecin ilk aşamasında zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerektiğini belirtti. Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların mahkemeye gitmeden ortak bir çözümde buluşması amaçlanıyor.
Tutkun, “Satış isteyen mirasçı önce arabulucuya başvuruyor. Arabulucu tarafları masaya çağırıyor. Amaç, uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan aile içinde çözmektir” dedi.
Bu aşamada mirasçılar evin satılması, taşınmazın bir mirasçıya bırakılması veya pay bedellerinin ödenmesi gibi seçenekler üzerinde anlaşabiliyor. Ancak satmak istemeyen mirasçının uzlaşmaya yanaşmaması ya da evin değeri konusunda anlaşmazlık çıkması halinde arabuluculuk süreci anlaşmama tutanağıyla sona eriyor.
UZLAŞMA OLMAZSA DAVA YOLU AÇILIYOR
Arabuluculuk görüşmelerinden sonuç alınamaması halinde satış isteyen mirasçı, halk arasında “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasını açabiliyor. Böylece taşınmaz üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesi talep ediliyor.
Tutkun, “Anlaşma sağlanamazsa satmak isteyen kişi ortaklığın giderilmesi davası açar. Bir dairenin fiziken bölünmesi mümkün olmadığı için mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir” diye konuştu.
Bir konutun mirasçılar arasında fiziksel olarak bölünmesinin çoğu durumda mümkün olmaması nedeniyle satış seçeneği öne çıkıyor. Satışın gerçekleşmesinin ardından elde edilen bedel, mirasçıların payları oranında dağıtılıyor.
İLK İHALEDE ÖNCELİK MİRASÇILARIN
İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan düzenlemenin mirasçılara öncelikli satın alma imkânı sunduğunu aktaran Tutkun, geçmişte taşınmazların doğrudan üçüncü kişilerin de katılabildiği genel ihalelerde satışa çıkarılabildiğini söyledi.
Yeni sistemde, taşınmazdaki payların tamamı miras yoluyla edinilmişse ve ortaklar arasında mirasçı olmayan üçüncü bir kişi bulunmuyorsa, elektronik satış ortamındaki ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştiriliyor.
Düzenlemenin temel amacının taşınmazın mümkünse aile içerisinde kalmasını sağlamak olduğunu belirten Tutkun, mahkeme tarafından öncelikle taşınmaza resmi bir değer biçildiğini ifade etti. İlk artırmada verilen teklifin, belirlenen değerin tamamını ve satış giderlerini karşılaması gerekiyor.
SATMAK İSTEMEYEN MİRASÇI EVİN TAMAMINI ALABİLİR
Miras kalan evin aile dışına çıkmasını istemeyen kişinin ilk artırmaya katılarak taşınmazın tamamını satın alabileceğini anlatan Tutkun, bunun satışa karşı çıkan mirasçı açısından önemli bir seçenek olduğunu söyledi.
Tutkun, “Evi satmak istemeyen kardeş, biçilen değeri karşılayıp diğer kardeşlerin paylarını ödeyerek evin tek sahibi olabilir” dedi.
Bu durumda taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmadan aile içinde kalabiliyor. Diğer mirasçılar ise sahip oldukları payların karşılığını alarak ortaklıktan ayrılıyor. Ancak evi almak isteyen mirasçının belirlenen bedeli ve gerekli satış masraflarını karşılaması gerekiyor.
İLK SATIŞ GERÇEKLEŞMEZSE İHALE HERKESE AÇILIYOR
Mirasçılar arasında düzenlenen ilk artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde süreç sona ermiyor. Tutkun, sonraki artırmanın üçüncü kişilerin katılımına açıldığını ve taşınmazın genel ihale yoluyla satışa sunulduğunu belirtti.
“Satmak istemeyen kardeş, ‘Ben başkasına da sattırmam, kendim de bu bedeli ödeyip almam’ diyerek süreci durduramaz” diyen Tutkun, mirasçılar arasındaki satış gerçekleşmediğinde sonraki ihalede taban teklif eşiğinin taşınmazın belirlenen değerinin yüzde 50’sine düştüğünü aktardı.
Herkesin katılımına açılan artırmada taşınmazın satılması durumunda elde edilen para, satış giderleri düşüldükten sonra mirasçılara hisseleri oranında dağıtılıyor.
TEK BİR MİRASÇININ İTİRAZI SATIŞI ENGELLEYEMİYOR
Satış istemeyen mirasçının tek başına süreci tamamen kilitleme yetkisinin bulunmadığını vurgulayan Tutkun, önünde iki temel seçenek olduğunu ifade etti. Buna göre mirasçı, belirlenen değer üzerinden diğer hak sahiplerinin paylarını ödeyerek evin tamamını alabiliyor ya da taşınmazın açık artırmayla satışına katlanmak durumunda kalıyor.
Tutkun, süreci şu sözlerle özetledi:
“Satmak istemeyen kardeşin süreci tamamen kilitleme gücü yok. Ya biçilen değer üzerinden kardeşlerinin hakkını ödeyip evi üzerine alacak ya da evin açık artırmayla dışarıya satılmasına katlanacak.”
Bu kapsamda mirasçılardan yalnızca birinin satış istemesi dahi hukuki sürecin başlamasına yeterli olurken, zorunlu arabuluculuk taraflara dava öncesinde anlaşma fırsatı sunuyor. Uzlaşmanın sağlanamaması halinde ise ortaklığın mahkeme ve satış yoluyla sona erdirilmesi mümkün oluyor.
