Türkiye'de son yıllarda yüksek enflasyon, konut arzındaki sorunlar ve artan taşınma maliyetleriyle hızla yükselen kiralarda artış ivmesi zayıflamaya başladı. Eylül ayıyla birlikte yaz dönemindeki yoğun taşınma hareketliliğinin azalması da kiralık konut piyasasında fiyatların daha dengeli bir seyir izlemesine katkı sağladı.
Son 12 aylık verilere göre Türkiye genelinde kiralardaki yıllık artış yüzde 22,29 seviyesinde gerçekleşti. Aynı dönemde yıllık tüketici enflasyonunun yüzde 31,51 olması, kira fiyatlarının enflasyon karşısında reel olarak değer kaybettiğini ortaya koydu.
ORTALAMA KİRA 28 BİN TL'YE ULAŞTI
Artış hızının yavaşlaması kiraların ucuzladığı anlamına gelmiyor. Türkiye genelinde kiralık konutların ortalama aylık bedeli yaklaşık 28 bin TL seviyesine ulaşırken metrekare başına ortalama kira 280 TL civarında seyrediyor.
Şehirler arasındaki fiyat farkı ise oldukça yüksek. İstanbul 45 bin 509 TL'lik ortalama kira bedeliyle Türkiye'nin en pahalı kiralık konut piyasası olmayı sürdürüyor. Muğla, Ankara ve İzmir de ortalama kiraların yüksek olduğu iller arasında bulunuyor.
Buna karşılık Kilis, Yozgat, Aksaray, Muş ve Kütahya gibi illerde ortalama kiralar büyükşehirlerin oldukça altında kalıyor. Bu illerde kiralık konut fiyatlarının yaklaşık 10-15 bin TL bandında yoğunlaşması, Türkiye'deki bölgesel kira farkının boyutunu ortaya koyuyor.
KİRA ARTIŞININ EN DÜŞÜK OLDUĞU İL ÇANKIRI
Son bir yılda kira artışının en düşük gerçekleştiği il Çankırı oldu. Kentte ortalama kira 19 bin 226 TL seviyesinde hesaplanırken yıllık artış yalnızca yüzde 5,81 olarak gerçekleşti.
Çankırı'yı yüzde 10,55 ile Tekirdağ ve yüzde 11,15 ile Kars takip etti. Hatay'da yıllık artış yüzde 11,61, Malatya'da ise yüzde 11,76 seviyesinde kaldı.
Böylece bu şehirlerdeki nominal kira artışı, Türkiye'nin yıllık enflasyonunun üçte birine kadar gerilemiş oldu. Özellikle Çankırı'da kira artışı ile genel fiyat artışı arasındaki yaklaşık 26 puanlık fark dikkat çekiyor.
SANAYİ ŞEHİRLERİNDE KİRA ARTIŞI YAVAŞLADI
Verilerin dikkat çeken bir başka tarafını Marmara Bölgesi oluşturuyor. Türkiye'nin sanayi ve üretim merkezlerinden Tekirdağ'da yıllık kira artışı yüzde 10,55, Balıkesir'de yüzde 14,84, Edirne'de yüzde 15,05 ve Kırklareli'nde yüzde 15,98 seviyesinde gerçekleşti.
Çanakkale'de artış yüzde 16,54 olurken Yalova'da yüzde 17,23, Kocaeli'de ise yüzde 17,30 olarak kaydedildi. Böylece ekonomik faaliyet ve sanayinin yoğun olduğu çok sayıda Marmara kentinde kira artışları genel enflasyonun belirgin şekilde altında kaldı.
İstanbul ise bu eğilimden ayrıştı. Megakentte yıllık kira artışının yaklaşık yüzde 44 seviyesinde gerçekleşmesi, İstanbul'un hem Türkiye ortalamasından hem de çevresindeki Marmara şehirlerinden farklı bir fiyat dinamiğine sahip olduğunu ortaya koydu.
KİRALARIN EN AZ ARTTIĞI 15 ŞEHİR
Eylül 2026 verilerine göre yıllık kira artışının en sınırlı kaldığı 15 ilde tablo şöyle oluştu:
| Şehir | Ortalama kira | Yıllık artış |
|---|---|---|
| Çankırı | 19.226 TL | %5,81 |
| Tekirdağ | 22.168 TL | %10,55 |
| Kars | 15.868 TL | %11,15 |
| Hatay | 20.281 TL | %11,61 |
| Malatya | 17.738 TL | %11,76 |
| Zonguldak | 22.800 TL | %13,09 |
| Kütahya | 14.823 TL | %14,07 |
| Balıkesir | 23.903 TL | %14,84 |
| Edirne | 21.824 TL | %15,05 |
| Niğde | 22.659 TL | %15,49 |
| Kırklareli | 23.329 TL | %15,98 |
| Manisa | 22.450 TL | %16,25 |
| Çanakkale | 27.810 TL | %16,54 |
| Yalova | 23.516 TL | %17,23 |
| Kocaeli | 27.547 TL | %17,30 |
Listenin tamamında yıllık kira artışının yüzde 18'in altında kalması dikkat çekiyor. Bu oranlar genel tüketici enflasyonuyla karşılaştırıldığında söz konusu şehirlerin tamamında kiraların reel olarak gerilediğine işaret ediyor.
KİRALAR DÜŞMEDİ, ARTIŞ HIZI DÜŞTÜ
Veriler değerlendirilirken nominal ve reel fiyat hareketi arasındaki fark önem taşıyor. Türkiye'de kiralar genel olarak geçen yıla kıyasla düşmüş değil; kira artış hızı enflasyonun altında kalmış durumda. Dolayısıyla kiracının ödediği TL tutarı yükselmeye devam ederken kira gelirinin satın alma gücü açısından aynı ölçüde artmadığı görülüyor.
Bununla birlikte İstanbul'un yüzde 44 civarındaki artışla diğer şehirlerden ayrışması, Türkiye'de tek tip bir kiralık konut piyasasından söz edilemeyeceğini gösteriyor. Çankırı'da yüzde 6'ya yaklaşan artış ile İstanbul'daki yüzde 44'lük yükseliş arasındaki büyük fark, konut arzı, nüfus hareketleri, öğrenci ve çalışan talebi ile yerel ekonomik koşulların artık şehir bazında kira fiyatlarında çok daha belirleyici hale geldiğine işaret ediyor.
