Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satılmasını taahhüt eden ön sözleşme olarak düzenlenir. Sözleşmenin geçerli sayılması için noterde resmî şekilde yapılması gerekir. Satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti alıcıya geçirmez, tapu devri ayrı bir işlemdir. Peki, satış vaadi sözleşmesi nedir, nasıl yapılır, tapuya şerh edilir mi ve tapu yerine geçer mi?
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın belirli bir malı ileride satmayı, diğer tarafın da kararlaştırılan koşullarla satın almayı üstlendiği ön sözleşmedir.
Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü satış vaadini, kişinin taşınmazını bir başkasına ileride satmayı taahhüt ettiği sözleşme olarak tanımlar. Taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında devir borcu doğurur, mülkiyeti kendiliğinden devretmez.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NE İŞE YARAR?
Satış vaadi sözleşmesi, tapu devrinin ileri bir tarihe bırakıldığı alışverişlerde tarafların hak ve yükümlülüklerini önceden yazıya döker. Taşınmazın kendisi, satış bedeli ve devrin hangi koşulda yapılacağı sözleşmede kararlaştırılır.
Şartlar oluştuğunda taraflar asıl satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı kazanır.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NOTERSİZ GEÇERLİ OLUR MU?
Notersiz düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli olmaz.
Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, taşınmaz satışı vaadinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerlilik kazanmayacağını belirtir. Taraflar, taşınmaz bilgileri ve anlaştıkları koşullarla notere başvurup sözleşmeyi düzenletir. Elden imzalanan ya da tanık huzurunda yazılan metin, şekil şartını karşılamadığı için hüküm doğurmaz.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE HANGİ BİLGİLER YER ALIR?
Sözleşmede yer alan başlıklar şöyle sıralanır.
Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri
Taşınmazın tapu ve adres bilgileri
Satış bedeli ve ödeme koşulları
Tapu devrinin tarihi ve şartları
Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri
Varsa cayma bedeli ve cezai şart
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ TAPUYA ŞERH EDİLİR Mİ?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh edilir.
Şerh, sözleşmeden doğan hakkın sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülmesini sağlar. Şerhin ömrü sınırsız değil. TKGM kaynaklarına göre şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış gerçekleşmez ya da hak tapuya tescil edilmezse şerhin terkini gündeme gelir. 23 Eylül 2026'da verilen bir şerh için sürenin sonu 23 Eylül 2031 olur.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ TAPU YERİNE GEÇER Mİ?
Satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçmez.
Taşınmazın mülkiyeti, tapu siciline alıcı adına yapılan tescille el değiştirir. Satış vaadi gelecekteki satışı güvenceye alır, satış sözleşmesi ve tescil ise devri tamamlar. Sözleşmenin imzalanmış olması, alıcıyı taşınmazın maliki yapmaz.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İPTAL EDİLİR Mİ?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erer. Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediğinde ya da sözleşmede kararlaştırılan fesih ve dönme şartları oluştuğunda hukuki yollara başvurulur. Resmî şekil şartına uyulmaması da geçerliliği etkiler.
Sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler, sözleşmenin niteliğine bağlı olarak mirasçılara geçer. Taraflardan birinin vefatı, sözleşmenin kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmez.
