Konut, arsa ve iş yeri satışlarında alıcının ödediği paranın tapu devri tamamlanana kadar güvenli bir hesapta bekletilmesini öngören Güvenli Ödeme Sistemi, 1 Ekim 2026'dan itibaren zorunlu hale gelecek. Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te yaptığı değişiklikle getirilen uygulama, ilk planda 1 Temmuz 2026'da başlayacaktı. Bankalar ile tapu müdürlükleri arasındaki teknik entegrasyonun tamamlanması için tarih üç ay ileri alındı.
Sistemde satış bedeli alıcıdan doğrudan satıcıya gitmeyecek. Alıcı parayı sistemin oluşturduğu güvenli hesaba yatıracak, tapu müdürlüğü devri tescil ettiğinde tutar otomatik olarak satıcının hesabına geçecek. Devir gerçekleşmezse bloke edilen para sistemin kurallarına göre alıcıya iade edilecek. Uygulama, tapu dairesinde nakit sayma, sahte para ve devirden sonra ödemenin yapılmaması gibi mağduriyetleri ortadan kaldırmayı amaçladı. Model, yurt dışında gayrimenkul alım satımında yaygın olarak kullanılan ve paranın üçüncü bir tarafta emanette tutulduğu escrow uygulamasının Türkiye'deki karşılığı oldu.
KREDİYLE ÖDENEN KISIM SİSTEMİN DIŞINDA KALACAK
Zorunluluk, satış bedelinin nakit, havale ya da EFT ile ödenen bölümünü kapsayacak. Banka ya da finansman şirketi tarafından doğrudan kredilendirilen tutar sistemin dışında tutulacak, çünkü kredili satışlarda banka parayı zaten tapu devriyle eş zamanlı olarak satıcıya aktardı. Alıcının kendi birikimiyle ödediği peşinat ve kredi dışı kalan bölüm ise güvenli hesap üzerinden geçecek.
Ticaret Bakanlığı düzenlemeyi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve sektör paydaşlarıyla birlikte hazırladı. Sistem, bankaların ödeme altyapısıyla tapu müdürlüklerinin tescil sistemini birbirine bağladı. Süreç dört adımda ilerleyecek: Tarafların sisteme başvurup satışı kaydetmesi, alıcının bedeli güvenli hesaba yatırarak bloke ettirmesi, tescil anında paranın satıcıya aktarılması ve işlemin herhangi bir nedenle iptal edilmesi halinde tutarın alıcıya geri dönmesi.
EMLAKÇILAR SÜRECİN DIŞINA ÇIKMAYACAK
Yeni sistemle birlikte gayrimenkul danışmanlarına ihtiyaç kalmayacağı yönündeki değerlendirmeler uzmanlar tarafından reddedildi. Düzenlemenin hedefi aracıyı devreden çıkarmak değil ödeme aşamasındaki riski kaldırmak olarak açıklandı. Yetki belgesine sahip gayrimenkul danışmanları, alıcı ve satıcıya sisteme kayıt, hesap açılışı ve tapu randevusu aşamalarında eşlik edecek.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak aracılığı yapan kişi ve şirketlerin Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi almasını zaten şart koştu. Güvenli Ödeme Sistemi bu belgeli danışmanların iş akışına yeni bir aşama ekledi. Uzmanlar, alıcı ve satıcıların işlem güvenliği için yetki belgesi bulunan danışmanlarla çalışmasını önerdi.
BEDELİ EKSİK GÖSTERENE HARÇ CEZASI UYGULANACAK
Sistemin en çok tartışılan yönü, tapuda beyan edilen bedel ile gerçek satış fiyatı arasındaki fark oldu. Türkiye'de birçok satışta tapuya emlak vergisi rayiç değeri yazıldı, aradaki fark elden ödendi. Uzmanlar, yalnızca rayiç bedelin güvenli hesap üzerinden gönderilip kalan tutarın elden verilmesinin hukuki ve mali risk doğurduğu uyarısında bulundu.
Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olmak üzere satış bedelinin toplam yüzde 4'ü üzerinden alındı. Gerçek bedelin altında beyan tespit edildiğinde eksik ödenen harç, yüzde 25 vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte her iki taraftan tahsil edildi. Güvenli hesaptan geçen tutar bankacılık kaydı oluşturduğu için tapudaki beyanla ödeme arasındaki fark idare tarafından kolayca karşılaştırılabilir hale geldi. Gerçek bedelin gösterilmesi, satıcı için beş yıl içinde yeniden satışta değer artış kazancı hesabında, alıcı için ise ileride satışta maliyet bedeli ispatında da belirleyici oldu. Örnek hesapla 5 milyon liraya satılan bir konutta tapu harcı toplam 200 bin liraya, taraf başına 100 bin liraya karşılık geldi. Aynı konutun tapuya 2 milyon lira rayiç bedelle yazılması harcı 80 bin liraya düşürdü, tespit halinde ise 120 bin liralık eksik harç 30 bin lira cezayla birlikte 150 bin liraya çıktı ve üzerine gecikme faizi eklendi.
Gerçek bedelin tapuya yazılması alıcıya da koruma sağladı. Satışın iptali, ayıplı taşınmaz ya da tapu iptal davası gibi durumlarda alıcının geri isteyebileceği tutarda ilk elde tapudaki beyan esas alındı. Elden ödenen bölümü ispat etme yükü mahkemede alıcının üzerine düştü.
1 EKİM'DEN SONRA SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK
Alıcı ve satıcı, satış kararının ardından sistem üzerinden işlemi kaydedecek ve alıcı için güvenli hesap oluşturulacak. Alıcı satış bedelinin nakit ya da havaleyle ödenecek bölümünü bu hesaba yatıracak. Tapu müdürlüğündeki devir işlemi tamamlandığında sistem parayı satıcının banka hesabına aktaracak. Kredili satışlarda bankanın ödediği kredi tutarı mevcut uygulamada olduğu gibi banka tarafından satıcıya geçecek.
Düzenleme ile ilgili işlem ücreti, hesap açılışında istenecek belgeler ve sistemi kullanmadan yapılan devirlerin akıbeti Ticaret Bakanlığı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün uygulama duyurusunda netleşecek. 1 Ekim öncesinde satış sözleşmesi imzalanmış ancak tapu devri ekime kalan işlemler için geçiş hükmü de aynı duyuruyla açıklanacak. Türkiye ekonomisinin en yüksek işlem hacimli piyasalarından biri olan konut piyasasında yeni sistem, her ay yüz bini aşan konut satışının ödeme aşamasını değiştirecek.
