Gayrimenkul piyasasında ilan ve satış süreçlerini yakından ilgilendiren yeni düzenlemeler gündemde. Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında üzerinde çalıştığı yeni modelle, aynı taşınmazın birden fazla emlakçı tarafından farklı fiyatlarla ilana çıkarılmasının önüne geçilmesi planlanıyor.
Av. E. Alp Demirkaya, gayrimenkul sektöründeki dönüşümün yalnızca ilanlarla sınırlı olmadığını, emlakçı ile mülk sahibi arasındaki yetkilendirme sürecinden tapudaki ödeme aşamasına kadar uzanan daha kapsamlı bir dijitalleşmenin hedeflendiğini söyledi.
AYNI TAŞINMAZ İÇİN BİRDEN FAZLA EMLAKÇI DÖNEMİ SONA MI ERECEK?
Demirkaya'nın aktardığı bilgilere göre yeni modelin dikkat çeken başlıklarından biri, aynı taşınmazın satışı için birden fazla emlakçının eş zamanlı olarak yetkilendirilmesinin önüne geçilmesi.
Bugün bir ev sahibinin aynı taşınmazı birden fazla emlakçıya vermesi ve bunun sonucunda aynı evin farklı fiyatlarla ilan sitelerinde yer alması mümkün olabiliyor.
Yeni sistemin hayata geçirilmesi halinde ise aynı taşınmaz için farklı emlakçıların oluşturduğu mükerrer ilanların azaltılması hedefleniyor.
Demirkaya, bunun özellikle alıcı açısından daha şeffaf bir piyasa oluşturabileceğine dikkat çekerek, “Bir taşınmaz–bir emlakçı” modelinin gündemde olduğunu belirtti.
Ancak hukuk açısından önemli bir ayrıntının altını çizen Demirkaya, bu uygulamanın henüz yürürlükte olmadığını vurguladı. Buna göre bugün için “Bir eve yalnızca bir emlakçı ilan verebilir” şeklinde kesin bir ifade kullanmak doğru değil.
EMLAKÇIYA VERİLEN YETKİ DİJİTAL ORTAMDA TAKİP EDİLECEK
Planlanan değişikliklerden biri de mülk sahibi ile emlakçı arasındaki yetkilendirme ilişkisinin dijital sisteme daha fazla entegre edilmesi.
Mevcut yapıda EİDS üzerinden verilen elektronik ilan yetkisi ile emlakçı ve müşteri arasında imzalanan yetkilendirme sözleşmesi ayrı süreçler olarak ilerliyor. Yeni modelde ise bu iki sürecin daha bütünleşik hale getirilmesi planlanıyor.
Böylece emlakçının ilan verme yetkisinin gerçekten taşınmaz sahibi tarafından verilip verilmediğinin dijital ortamda doğrulanması amaçlanıyor.
Demirkaya, yetkinin sona ermesi halinde ilanların da sistem üzerinden takip edilebilmesinin gündemde olduğunu belirterek, bunun tüketicinin “Bu ev hâlâ satılık mı?” ve “Bu emlakçının hâlâ yetkisi var mı?” sorularına daha net yanıt bulmasına yardımcı olabileceğini ifade etti.
EV SAHİBİ İSTERSE İLANINI KENDİSİ VEREBİLECEK
Yeni sistemle ilgili kamuoyunda oluşabilecek yanlış anlaşılmalardan birinin de vatandaşın emlakçı kullanmak zorunda kalacağı düşüncesi olduğunu belirten Demirkaya, böyle bir zorunluluğun bulunmadığını söyledi.
Taşınmaz sahibi, evini kendisi satmak istediğinde doğrudan ilan verebilecek. EİDS'nin temel işlevinin, emlakçı aracılığıyla verilen ilanlarda ilgili kişinin gerçekten taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilip yetkilendirilmediğini doğrulamak olduğu belirtildi.
“ÜÇ AY” SINIRINDA NİHAİ DÜZENLEME BEKLENİYOR
Yeni sistem kapsamında emlakçıya verilecek yetkinin en fazla üç ay olacağı yönündeki bilgilerin de gündeme geldiğini belirten Demirkaya, bu konuda kesin hüküm vermek için nihai mevzuatın beklenmesi gerektiğini söyledi.
Mevcut EİDS uygulamasına ilişkin resmi açıklamalar ile yeni düzenlemeye yönelik kamuoyuna yansıyan bilgiler arasında farklılıklar bulunabildiğine dikkat çeken Demirkaya, “Yetki artık kesinlikle en fazla üç ay olacak” şeklinde bir ifadenin nihai düzenleme yayımlanmadan kullanılmasının hukuken erken olacağını ifade etti.
GAYRİMENKUL SATIŞINDA PARA VE TAPU EŞ ZAMANLI HALE GELECEK
Gayrimenkul sektöründeki dönüşümün bir diğer önemli ayağını ise Güvenli Ödeme Sistemi oluşturuyor.
Sistemin, taşınmaz satışında hem alıcının hem de satıcının karşı karşıya kalabileceği ödeme riskini azaltması amaçlanıyor.
Örneğin 8 milyon liralık bir taşınmaz satışında alıcı, parayı gönderip tapuyu alamama; satıcı ise tapuyu devrettikten sonra satış bedelinin hesabına geçmemesi riskinden endişe edebiliyor.
Demirkaya, Güvenli Ödeme Sistemi ile satış bedelinin güvenli bir ödeme altyapısında tutulmasının ve tapu devri ile ödemenin mümkün olduğunca eş zamanlı gerçekleştirilmesinin hedeflendiğini aktardı.
Sistemin, ikinci el otomobil satışlarında kullanılan güvenli ödeme modeline benzer şekilde taraflardan birinin parasını veya malını karşı tarafa teslim edip karşılığını alamaması riskini azaltması amaçlanıyor.
TAŞINMAZ SATIŞLARINDA 1 EKİM 2026 TARİHİ ÖNE ÇIKIYOR
Demirkaya'nın aktardığı mevcut resmi takvime göre taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi'nin 1 Ekim 2026'da devreye alınması öngörülüyor.
Sektörde tarihin yeniden ertelenebileceğine yönelik beklentiler bulunsa da, 25 Eylül itibarıyla Ticaret Bakanlığı tarafından açıklanan tarihin 1 Ekim olduğu belirtildi.
GAYRİMENKULDE “DİJİTAL ZİNCİR” OLUŞTURULMASI HEDEFLENİYOR
Demirkaya'ya göre söz konusu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde, gayrimenkul satış sürecinin farklı aşamalarını birbirine bağlayan yeni bir dijital yapı ortaya çıkıyor.
Bu yapıda temel olarak;
- İlanı kim verdi?
- Bu kişiye kim yetki verdi?
- Satış gerçekleştiğinde ödeme güvenli biçimde yapıldı mı?
sorularına dijital sistemler üzerinden yanıt verilmesi hedefleniyor.
Demirkaya, bu dönüşümün hayata geçirilmesiyle sahte ilanların, yetkisiz emlakçılık faaliyetlerinin, aynı taşınmazın farklı fiyatlarla tekrar tekrar ilana çıkarılmasının ve tapu işlemlerindeki ödeme risklerinin azaltılabileceğini ifade etti.
Ancak burada mevcut uygulamalar ile henüz hazırlık aşamasındaki düzenlemelerin birbirinden ayrılması gerektiğini vurgulayan Demirkaya, EİDS'nin halihazırda uygulandığını, Güvenli Ödeme Sistemi için 1 Ekim 2026 tarihinin açıklandığını; “bir taşınmaz-bir emlakçı”, yetkilendirme sözleşmesinin elektronik sisteme aktarılması ve yetki sona erdiğinde ilanın otomatik kaldırılması gibi başlıkların ise henüz hazırlık aşamasında olduğunu belirtti.
Demirkaya, gayrimenkul piyasasında yeni bir dönemin hazırlığının yapıldığını ancak özellikle yürürlüğe girmemiş düzenlemeler konusunda nihai mevzuat metninin beklenmesi gerektiğini kaydetti.
