Ev sahipleri, kendi dairelerinin bulunduğu bölümde istedikleri değişikliği yapabileceklerini düşünse de apartmanlarda bazı tadilatlar yalnızca daire sahibini ilgilendirmiyor. Özellikle balkonların kapatılması, dış cepheye müdahale edilmesi veya pencere önlerine güvenlik amacıyla demir parmaklık yerleştirilmesi gibi işlemler, binanın ortak alanlarını ve dış görünüşünü etkileyebiliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin, ana taşınmazın mimari yapısını ve dış görünüşünü koruması gerekiyor. Bu nedenle binanın onaylı projesinde bulunmayan ve dış cepheyi değiştiren uygulamalar hukuki uyuşmazlığa konu olabiliyor.
BİR KOMŞUNUN ŞİKAYETİ SÜRECİ BAŞLATABİLİYOR
Kararın en dikkat çeken noktalarından biri ise tek bir kat malikinin itirazının hukuki süreci başlatabilmesi. Gerekli izinler alınmadan yapılan ve binanın projesine aykırı olduğu ileri sürülen uygulamalar için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabiliyor. Mahkeme, koşulların oluştuğu kanaatine varırsa yapılan müdahalenin kaldırılmasına ve yapının eski haline getirilmesine karar verebiliyor. Yani yıllardır kullanılan bir cam balkon veya demir parmaklık bulunması, uygulamanın otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına gelmiyor.
CAM BALKON YAPTIRANLAR ÖZELLİKLE DİKKAT!
Apartmanlarda en sık tartışma konusu olan uygulamalardan biri de cam balkonlar. Balkonun camla kapatılması, yalnızca dairenin kullanım alanını değiştiren basit bir tadilat olarak değerlendirilmiyor. Yargıtay'ın aktarılan değerlendirmesinde balkonlar ve binanın dış cephesi ortak alan kapsamında ele alınıyor. Bu nedenle kullanılan sistemin; Katlanır olması, sürgülü olması, şeffaf cam kullanılması, hafif bir sistem olması tek başına hukuki izin gerekliliğini ortadan kaldırmıyor.
CAM BALKON İÇİN YÜZDE 80'LİK ONAY ŞARTI
Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmadığı sürece, balkonun kapatılması gibi ortak alanın görünümünü değiştiren uygulamalarda kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı gerekiyor. Bu da yüzde 80'lik bir çoğunluğa karşılık geliyor. Dolayısıyla bir apartman sakininin yalnızca kendi dairesinde karar alarak balkonunu kapatması, diğer kat maliklerinin haklarını ilgilendiren bir değişiklik haline gelebiliyor.
DEMİR PARMAKLIKLAR DA MERCEK ALTINDA
Kararın dikkat çeken bir diğer bölümü ise özellikle alt katlarda bulunan demir parmaklıklarla ilgili. Zemin ve birinci katlarda güvenlik amacıyla kullanılan demir parmaklıkların da binanın mimari yapısına ve dış görünüşüne uygun olması gerekiyor. Yargıtay'ın değerlendirmelerinde özellikle yatay veya bombeli şekilde yapılan ve tırmanmayı kolaylaştırabilecek demir parmaklıklar üzerinde duruluyor. Gerekçe ise oldukça dikkat çekici: Bir kat malikinin kendi güvenliğini artırmak amacıyla yaptığı uygulamanın, diğer kat maliklerinin can ve mal güvenliği açısından risk oluşturması kabul edilmiyor.
“BEN GÜVENLİK İÇİN YAPTIRDIM” DEMEK YETERLİ DEĞİL
Özellikle giriş veya zemin katlarda yaşayanların güvenlik amacıyla pencere ve balkonlarına demir parmaklık yaptırması oldukça yaygın. Ancak güvenlik amacı taşıması, uygulamanın her durumda hukuka uygun olduğu anlamına gelmiyor. Yargıtay'ın yaklaşımında uygulamanın binanın mimari projesine uygun olup olmadığı, dış cepheyi değiştirip değiştirmediği ve gerekli kat malikleri onayının bulunup bulunmadığı önem taşıyor. Bu nedenle güvenlik gerekçesiyle yapılan bir değişikliğin dahi hukuki uyuşmazlık konusu olması mümkün.
SÖKÜM KARARI ÇIKARSA MASRAF DA EV SAHİBİNE
İzinsiz veya projeye aykırı yapılan uygulamalar nedeniyle mahkeme süreci sonucunda eski hale getirme kararı verilmesi halinde, yalnızca yapılan imalatın sökülmesi söz konusu olmuyor. Söküm ve yargılama giderlerinin de uygulamayı gerçekleştiren kat malikine yükletilebileceği belirtiliyor. Bu nedenle yıllar önce yaptırılmış olsa bile binanın projesine aykırı bir uygulama bulunan ev sahiplerinin, mevcut durumlarını kontrol etmesi önem taşıyor.
EVİNDE TADİLAT YAPACAKLAR NE YAPMALI?
Uzmanlaşmış hukuki inceleme gerektiren durumlar dışında, uygulama öncesinde kat maliklerinin şu noktaları kontrol etmesi gerekiyor. Yönetim planına bakın: Apartmanın yönetim planında balkon kapatma veya dış cephe uygulamalarıyla ilgili özel bir hüküm olup olmadığı incelenmeli. Kat malikleri kararını yazılı alın: Gerekli çoğunluğun sağlandığına ilişkin kararın yazılı şekilde alınması önem taşıyor. Binanın projesini kontrol edin: Yapılacak uygulamanın onaylı mimari projeyle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmeli. Dış cepheyi değiştiren uygulamalarda dikkatli olun: Cam balkon ve demir parmaklık gibi uygulamalar yalnızca ilgili daireyi değil, binanın ortak görünümünü etkileyebiliyor.
YILLARDIR DURAN UYGULAMALAR DA GÜNDEME GELEBİLİR
Kararın vatandaşlar açısından en önemli taraflarından biri de şu: Bir uygulamanın uzun süredir binada bulunması, tek başına onun hukuka uygun olduğunu göstermiyor. Özellikle “Yıllardır burada, şimdi neden sorun olsun?” düşüncesiyle hareket edilmesi riskli olabilir. Projeye aykırılık, gerekli onayın bulunmaması veya ortak alanlara yapılan müdahale gibi konuların ortaya çıkması halinde uyuşmazlık mahkemeye taşınabiliyor. Bu nedenle evinde cam balkon, dış cepheye monte edilmiş demir parmaklık veya benzeri bir uygulama bulunanların, apartmanın yönetim planını ve mimari projesini kontrol etmesi önem taşıyor.
YARGITAY'IN KARARI APARTMANLARDA DENGELERİ DEĞİŞTİREBİLİR
Yargıtay'ın söz konusu değerlendirmesi, “Kendi evimde istediğimi yaparım” yaklaşımının apartman yaşamında her zaman geçerli olmadığını bir kez daha ortaya koyuyor. Çünkü bir dairenin balkonuna ya da dış cephesine yapılan müdahale, binanın ortak görünümünü ve diğer kat maliklerinin haklarını etkileyebiliyor. Özellikle cam balkon ve demir parmaklık yaptırmayı düşünenlerin, işlemden önce gerekli izinleri ve binanın mevcut projesini kontrol etmesi; aksi durumda söküm, dava ve ek masraflarla karşı karşıya kalabileceğini göz önünde bulundurması gerekiyor.
