Tahkim yani mahkeme hakimi yerine hakem tarafından uyuşmazlığın çözülmesi mümkün ise de tarafların sözleşmeye bir tahkim şartı koymuş olmaları, kira ilişkisinden doğabilecek her uyuşmazlığın mutlaka tahkim yoluyla çözülebileceği anlamına gelip gelmediği sorusunu Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.01.2026 tarihli, 2025/502 Esas ve 2026/15 Karar sayılı kararı bu soruyu kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir uyuşmazlık üzerinden değerlendirmiştir.
Karara konu olayda taraflar arasında otuz yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunmakta ve sözleşmede, sözleşmenin yorumlanması, uygulanması, yerine getirilmesi ve feshinden kaynaklanacak uyuşmazlıkların hakem tarafından çözüleceği düzenlenmektedir. İlerleyen yıllarda kira artış oranının nasıl uygulanacağı konusunda uyuşmazlık çıkmış ve konu hakem heyetine taşınmıştır.
Hakem heyeti, kira bedellerindeki artışın on iki aylık ortalama ÜFE oranına göre yapılması gerektiğini kabul ederek kiracı tarafından fazla ödendiğini belirlediği miktarın kiraya verenden tahsiline karar vermiştir. Bunun üzerine hakem kararının iptali istemiyle yargı yoluna başvurulmuştur.
Uyuşmazlığın Yargıtay'a taşınması üzerine 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin niteliğinin belirlenmesinin tahkime elverişlilik açısından önem taşıdığı sonucuna ulaşmıştır. Bölge Adliye Mahkemesi ise kira uyuşmazlıklarının tahkim yoluyla çözülebileceği yönündeki görüşünde direnmiştir.
Dosya bu şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun önüne gelmiştir.
Tahkim bakımından temel düzenlemelerden biri Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 408. maddesidir. Buna göre taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir. Dolayısıyla bir sözleşmede tahkim şartının bulunması tek başına yeterli olmayıp uyuşmazlığın niteliğinin de tahkim yoluyla çözüme elverişli olması gerekir.
Kira sözleşmelerinden doğan bütün uyuşmazlıkların tahkime elverişsiz olduğunu söylemek mümkün olmayıp Hukuk Genel Kurulu da kira sözleşmesinden kaynaklanan hakların şahsi hak niteliğinde bulunduğunu ve örneğin yalnızca tazminata ilişkin bir kira uyuşmazlığının tahkim yoluyla çözülebileceğini belirtmektedir.
Ancak uyuşmazlık konut veya çatılı işyeri kirasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ise konu tartışmalı hale gelmektedir.
Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanabilecek kira artışlarına ilişkin sınırlamaları düzenlemiştir. Dolayısıyla tarafların kira bedelinin belirlenmesi konusunda tamamen sınırsız bir sözleşme özgürlüğüne sahip olmadıklarını söylemek yanlış olmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu nedenle uyuşmazlığın çözümünden önce kiralananın niteliğinin ve buna bağlı olarak hangi kira türünün söz konusu olduğunun belirlenmesi gerektiğini, kira ilişkisinin adi kira veya ürün kirası niteliğinde olması halinde kira artışına ilişkin düzenlemenin tarafların iradelerine bağlı olması karşısında uyuşmazlık konusunun tahkime elverişli olduğunun kabul edilebileceğini, buna karşılık konut veya çatılı işyeri kirası söz konusu olduğunda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanunun emredici hükümlerinin nazara alınması gerektiğini söylemektedir.
Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu da Bölge Adliye Mahkemesinin, kira sözleşmesinin niteliğini belirlemeden uyuşmazlığı tahkime elverişli kabul etmesini isabetli bulmamış ve direnme kararının bozulmasına karar vermiştir.
Kararın dikkat çekici yönlerinden biri, karardaki karşı oy yazısı ile Hukuk Genel Kurulunda bu konuda farklı bir görüşün de güçlü biçimde savunulmuş olmasıdır.
Karşı oyda, kira bedeline ilişkin sınırlayıcı hükümlerin emredici nitelikte olmasının tek başına uyuşmazlığı tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği bir konu haline getirmeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarının kanun koyucu tarafından zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış olması da tarafların bu uyuşmazlıklar üzerinde tasarruf edebildiklerinin göstergelerinden biri olarak değerlendirilmiştir.
Bu görüşe göre “tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği işler” denildiğinde boşanma veya babalık davası gibi, hukuki sonucun doğması için mutlaka mahkeme kararına ihtiyaç duyulan uyuşmazlıkların anlaşılması gerekir. Bu nedenle karşı oy yazısında, sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olması halinde dahi kira bedeline ilişkin uyuşmazlığın tahkim yoluyla çözülebileceğini savunulmuştur.
Kararın uygulamadaki sonucu ise daha somuttur. Kira sözleşmesine “Bu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklar tahkim yoluyla çözülecektir” şeklinde bir hüküm konulmuş olması, kira ilişkisinden doğabilecek bütün uyuşmazlıkların herhangi bir değerlendirme yapılmaksızın hakem önünde çözülebileceği anlamına gelmemektedir. Uyuşmazlığın konusu ve kira ilişkisinin hukuki niteliği ayrıca incelenmelidir.
Nitekim Hukuk Genel Kurulu da 2025/502 Esas, 2026/15 Karar sayılı kararına konu somut olayda doğrudan hakem kararının geçersiz olduğuna karar vermemiş; öncelikle kiralananın vasfının ve kira türünün belirlenmesi, ardından uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir.
