Kentsel dönüşüm sürecine giren taşınmazlarda kat malikleri ile yükleniciler (müteahhitler) arasında imzalanan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin görevli olacağı sorusu, uzun süredir Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) kararları arasında ciddi hukuki görüş ayrılıklarına yol açmaktaydı. Söz konusu içtihat farklılıkları, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.02.2026 tarihli, 2026/23 Esas ve 2026/496 Karar sayılı kararı ile sonuca bağlanmış; riskli yapı statüsündeki binalarda bağımsız bölüm sahibi olan maliklerin tüketici niteliği ve görevli mahkemenin tespiti bakımından emsal nitelikte bir ilke benimsenmiştir.
Uyuşmazlık; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereğince riskli yapı kararı verilen bir taşınmazda, kentsel dönüşüm amacıyla yüklenici ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (veya inşaat yapım sözleşmelerinde) malikin "tüketici" sıfatını haiz olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun başvurusu üzerine Yargıtay önüne gelen dosyada, farklı BAM hukuk dairelerinin kararları arasındaki temel argümanlar şu şekilde ortaya konulmuştur:
Bursa BAM 4. ve 10. Hukuk Daireleri; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin temel amacının "arsa değerlendirmek" olduğunu, sözleşmenin bir eser ve mülkiyet devri niteliği taşıdığını, dolayısıyla malikin tüketici saikiyle hareket etmediğini belirterek uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gerektiğini savunmuşlardır. İstanbul BAM 37. HD, İzmir BAM 22. HD ve Samsun BAM 2. HD ise kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapısının yerine yenisini yaptırmak amacıyla yüklenici ile sözleşme yapan malikin ana amacının ticarî bir getiri veya arsa değerlendirme değil, sadece barınma/konut ihtiyacını karşılamak olduğunu vurgulamışlardır. Bu görüş uyarınca, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) m. 3/1-l anlamında bir "eser sözleşmesi" ve tüketici işlemi mevcut olduğundan görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olması gerektiği kabul edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı çözerken taşınmaz malikinin iradesini ve sözleşmenin kurulmasındaki "saik ve amacı" merkezine alan ikili bir ayrıma gitmiştir:
Yerleşik Yargıtay içtihatlarında da vurgulandığı üzere; bir arsa sahibi, arsasına karşılık birden çok konut veya işyeri almak amacıyla yüklenici ile anlaşmışsa, burada artık kişisel veya ailevi tüketim amacının dışına çıkılmıştır. Arsa sahibi mülkiyet hakkını kullanarak ticarî ve finansal bir getiri (rant) hedeflediğinden, bu ilişki bir "tüketici işlemi" sayılamaz ve doğacak uyuşmazlıkların Asliye Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekir.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı statüsüne alınan binasında konut nitelikli bağımsız bölümü bulunan kat maliki açısından durum tamamen farklıdır. Zira bu durumdaki malik kanuni bir zorunluluk ve can güvenliği nedeniyle binasını dönüştürmekte, yüklenici ile yaptığı sözleşme sonucunda mevcut konutuna denk nitelikte yeni bir konut elde etmektedir. Ticarî veya meslekî bir amaç taşımamakta, yalnızca kişisel barınma ve konut ihtiyacını gidermeyi hedeflemektedir. Daire; 6502 sayılı Kanun'un 3/1-l maddesiyle eser sözleşmelerinin de tüketici işlemi kapsamına alındığına dikkat çekerek, riskli yapısındaki meskenini yeniden inşa ettiren kat malikinin TKHK m. 3/1-k anlamında tam bir "tüketici" konumunda olduğunu tespit etmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.02.2026 tarihli kararı ile kentsel dönüşüm uygulamasında görevli mahkeme konusundaki belirsizlikler giderilmiş ve şu somut ilkeler netleşmiştir:
Mahkemelerin görevi kamu düzeninden olup yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilir. Karar uyarınca, riskli yapı dönüşümünden kaynaklanan davalarda İlk Derece Mahkemeleri ve Bölge Adliye Mahkemeleri görev hususunu bu ayrım çerçevesinde ele almak zorundadır. Kat malikleri tarafından açılacak eksik/ayıplı ifa, gecikme tazminatı, cezai şart veya sözleşmenin feshi gibi davalarda, davanın yanlış mahkemede açılması nedeniyle yaşanacak görevsizlik kararları ve zaman kayıpları engellenmiş olacaktır. Riskli binasını dönüştüren kat malikleri, Tüketici Mahkemelerindeki harç muafiyetleri ve tüketiciyi koruyucu usul hükümlerinden doğrudan yararlanma imkânına kavuşmuştur.
Tabi burada şu noktaya dikkat etmek gerekmektedir. Yargıtay 6 Hukuk Dairesi vermiş olduğu kararda çok ince bir ayrımda bulunmuştur. Dava açarken bu ayrıma dikkat etmemekte davanın görevsizlik ile sonuçlanmasına neden olacaktır. Arsa sahibinin, yüklenici ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde her ne kadar taşınmaz riskli yapı olarak tespit edilse bile arsa sahibinin bir daireye karşı birden fazla daire veya yapılan yeni inşaatta hak edeceği dükkan, iş yeri gibi ek kazanımları olması durumunda görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğu hususunu kaçırmamak büyük önem taşımaktadır.
Bu durumda ortaya şöyle bir tablo çıkmaktadır ki riskli yapı olarak tespiti yapılan binalarda, kat malikleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesince bir daireye karşılık olarak, yüklenici tarafından yapılan yeni binada kat maliki birden fazla bağımsız bölümde hak sahibi olacaksa veya bir bağımsız bölüm karşılığında yine bir bağımsız bölüme ek olarak farklı hak kazanımları durumunda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi iken kat malikinin bir bağımsız bölüme karşılık olarak yeni yapılan binada yalnızca bir adet bağımsız bölümde hak sahibi olması durumunda görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olacağı noktasına dikkat edilmesi gerekmektedir.
Bu noktada Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2026/23 E. ve 2026/496 K. sayılı kararı ile yüklenici firmayla kat veya arazi maliklerinin aralarında yapmış olduğu sözleşmeyi doğru yorumlamak davanın doğru görevli mahkemede açılması için mühimdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2026/23 E. ve 2026/496 K. sayılı birleştirme niteliğindeki bu kararıyla, kentsel dönüşümün sosyal ve hukuki gerçekliğini göz önüne almıştır. Riskli binalarda oturan vatandaşların mülklerini ticarî bir yatırım aracı olarak değil, doğrudan yaşam alanı olarak kullandıkları gerçeğinden hareket eden Yargıtay; kentsel dönüşüm mağduriyetlerinde kat maliklerinin tüketici korumasından yararlanması gerektiğine hükmederek içtihat birliğini sağlamıştır.
