Son günlerde, belki de kararın tam metnine ulaşılamadığından dolayı vatandaşlar tarafından merak edilen konu kira bedelinin tespiti davalarındaki beş yıllık sürenin hesabında hangi tarihin esas alınacağı oluyor.
Sorunun sebebi Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli kararı olsa da sorunun cevabı da yine aynı kararda mevcut.
Merak edilen ve sorulan husus kira ilişkisi içerisinde tarafların mevcut kira ilişkisi devam ederken yeni tarihli bir kira akdi imzalamaları durumunda tespit davasının ne zaman açılabileceği hususu.
Konunun kanundaki karşılığı 6098 sayılı TBK.md.344/3'te düzenlenmiş. Kanun koyucunun düzenlemesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira akitlerinde kira bedeli, tarafların bu konuda anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılmaksızın, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Kanun metninde ilk dikkat çeken husus 5 yıllık süre ve tartışma konusu da bu 5 yıllık süreye ilişkin.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu duruma, önüne gelen davada 03.03.2026 tarihinde 2025/3450 Esas ve 2026/1141 Karar sayısı ile verdiği karar ile açıklık getirmiş ve bu gibi uyuşmazlıklarda yenilenen kira akdinin varlığının tek başına beş yıllık sürenin yeniden başladığı sonucunu doğurmayacağı, yeni kira akdi ile belirlenen kira bedelinin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini, yeni kira akdinde kararlaştırılan kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem için endeks uygulanması, rayice uygun olmadığının belirlenmesi halinde ise ilk kira akdinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınarak şartları varsa hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
Yine Yargıtay bu kararında kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin mahkeme tarafından 6100 sayılı HMK.md.31'de düzenlenen "Hakimin davayı aydınlatma ödevi" ne uygun olarak eski kira ilişkisi ile yeni tarihli kira akdi arasındaki belirsizliğin giderilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Dolayısıyla Yargıtayın kararı ile benimsenen görüş, kira akdinin başlangıç tarihinin sonradan değiştirilmesinin veya taraflar arasında yeni tarihli bir kira akdi imzalanmasımım, kira tespitinde beş yıllık sürenin her durumda yeniden başlayacağı anlamını taşımadığıdır.
Yani kira tespit davalarında, taraflar arasında kira ilişkisinin kesintisiz devam edip etmediği, ilk kira akdi ile yeni kira akdinin hangi saikle düzenlendiği ve yeni kira bedelinin kira akdinin imzalandığı tarihteki rayice uygunluğu birlikte değerlendirilerek kira tespit davalarının neticelendirilmesi gerektiği Yargıtay tarafından benimsenmiş olup bugüne değin bir çok davada yaşanan hak kayıplarının da bundan sonrası için önüne geçilmiştir.
